Công văn 10732/BXD-QLN năm 2025 trả lời nội dung kiến nghị, phản ánh của Sở Tư pháp Bắc Ninh mà không phải khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật do Bộ Xây dựng ban hành

Kính gửi: Sở Tư pháp Bắc Ninh

Thực hiện kết luận của đồng chí Tổng Bí thư Tô Lâm, Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương về hoàn hiện thể chế, pháp luật tại Phiên họp chuyên đề của Ban chỉ đạo tại Thông báo số 08-TB/BCĐTW ngày 08/8/2025 về việc “trả lời, công khai ý kiến chính thức về 1.237 nội dung kiến nghị, phản ánh mà các Bộ, ngành nhất trí là không phải khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật để các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân có kiến nghị, phản ánh được biết”, Bộ Xây dựng có ý kiến đối với các kiến nghị của Sở Tư pháp Bắc Ninh như sau:

1. Về việc sử dụng nguồn vốn của nhà nước để phát triển nhà ở Nội dung phản ánh:

“Luật Nhà ở chỉ quy định cho phép sử dụng vốn của Nhà nước phát triển nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở thuộc tài sản công khác; không có dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, nhà ở thương mại. Luật Đầu tư công cho phép sử dụng vốn đầu tư công (là vốn của Nhà nước) đầu tư khu đô thị, nhà ở thương mại”. (Số thứ tự số 11 phụ lục V.2.1.C)

Nội dung trả lời:

Điều 5 Luật Đầu tư công năm 2024[1] quy định có 08 đối tượng đầu tư công, trong đó không có đối tượng là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại mà chỉ quy định đối tượng đầu tư công là: Đầu tư chương trình, dự án kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đối tượng đầu tư công khác theo quy định của pháp luật có liên quan,…

Đối với dự án kết cấu hạ tầng như dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với đối tượng đầu tư công theo quy định của pháp luật về nhà ở thì đã được quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Nhà ở năm 2023 và chỉ sử dụng vốn đầu tư công để phát triển nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở thuộc tài sản công khác theo quy định của Luật này, không bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại.

Do vậy, quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Nhà ở năm 2023 là đồng bộ với quy định của Luật Đầu tư công năm 2024.

2. Về việc huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân

Nội dung phản ánh:

“Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định điều kiện huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra là trường hợp dự án có quy mô lớn, được chia làm nhiều giai đoạn khác nhau thì việc huy động vốn được thực hiện 1 lần cho cả dự án hay thực hiện theo giai đoạn?” (Số thứ tự số 11 phụ lục V.2.2.C)

Nội dung trả lời:

Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở chỉ quy định điều kiện huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân và chủ đầu tư dự án được huy động vốn khi đáp ứng các điều kiện này, không quy định huy động 01 lần hay nhiều lần.

3. Về việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Nội dung phản ánh:

“Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở chưa quy định về việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở năm 2023”. (Số thứ tự số 11 phụ lục V.2.3.C)

Nội dung trả lời:

Việc xác định giá bán nhà ở xã hội trong trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã dành diện tích nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa cho thuê được đã được quy định tại khoản 6 Điều 12 và Điều 8 của Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, khoản 1 Điều 8 của Nghị quyết số 201/2025/QH15 không quy định cơ quan quản lý nhà nước thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua của nhà ở xã hội trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ quy định: “căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở, chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội”.

4. Về quy định kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Nội dung phản ánh:

Điều 20 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định liên quan đến Hội đồng thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Việc tổ chức kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ môi giới đòi hỏi nguồn lực tài chính, nhân sự, cơ sở vật chất, đồng thời không có hướng dẫn cụ thể trong quá trình xây dựng đề thi, đáp án và dự toán kinh phí tổ chức kỳ thi. Đề nghị Bộ Xây dựng xem xét, nghiên cứu 02 phương án: Phương án 1: Tổ chức kỳ thi như đối với cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng cho cá nhân. Phương án 2: Bộ Xây dựng ban hành cụ thể, chi tiết từng nội dung công việc trong quá trình tổ chức kỳ thi gồm kế hoạch, quy chế, đề thi, đáp án, dự toán kinh phí tổ chức kỳ thi và mức thu kinh phí dự thi của thí sinh.

Nội dung trả lời:

Việc tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, biên soạn bộ đề thi, kinh phí tổ chức kỳ thi,… đã được quy định tại Điều 19 đến Điều 29 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số Điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

5. Về quy định dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, dân cư

Nội dung phản ánh:

“Điều 30, 31, 113 của Luật Nhà ở năm 2023 không cho phép sử dụng nguồn vốn đầu tư công để đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu dân cư tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở. Tuy nhiên, quy định chuyển tiếp để xử lý đối với các dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công để đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu dân cư đã và đang triển khai thực hiện” (số thứ tự số 9 phụ lục V.2.3.C).

Kính gửi: Sở Tư pháp Bắc Ninh

Thực hiện kết luận của đồng chí Tổng Bí thư Tô Lâm, Trưởng Ban chỉ đạo Trung ương về hoàn hiện thể chế, pháp luật tại Phiên họp chuyên đề của Ban chỉ đạo tại Thông báo số 08-TB/BCĐTW ngày 08/8/2025 về việc “trả lời, công khai ý kiến chính thức về 1.237 nội dung kiến nghị, phản ánh mà các Bộ, ngành nhất trí là không phải khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật để các cơ quan, tổ chức, doanh nghiệp, cá nhân có kiến nghị, phản ánh được biết”, Bộ Xây dựng có ý kiến đối với các kiến nghị của Sở Tư pháp Bắc Ninh như sau:

1. Về việc sử dụng nguồn vốn của nhà nước để phát triển nhà ở Nội dung phản ánh:

“Luật Nhà ở chỉ quy định cho phép sử dụng vốn của Nhà nước phát triển nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở thuộc tài sản công khác; không có dự án khu đô thị, khu dân cư nông thôn, nhà ở thương mại. Luật Đầu tư công cho phép sử dụng vốn đầu tư công (là vốn của Nhà nước) đầu tư khu đô thị, nhà ở thương mại”. (Số thứ tự số 11 phụ lục V.2.1.C)

Nội dung trả lời:

Điều 5 Luật Đầu tư công năm 2024[1] quy định có 08 đối tượng đầu tư công, trong đó không có đối tượng là dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại mà chỉ quy định đối tượng đầu tư công là: Đầu tư chương trình, dự án kết cấu hạ tầng kinh tế xã hội, đối tượng đầu tư công khác theo quy định của pháp luật có liên quan,…

Đối với dự án kết cấu hạ tầng như dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất thì thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Đối với đối tượng đầu tư công theo quy định của pháp luật về nhà ở thì đã được quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Nhà ở năm 2023 và chỉ sử dụng vốn đầu tư công để phát triển nhà ở công vụ, nhà ở xã hội, nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở phục vụ tái định cư và cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư, nhà ở thuộc tài sản công khác theo quy định của Luật này, không bao gồm dự án đầu tư xây dựng khu đô thị, nhà ở thương mại.

Do vậy, quy định tại khoản 2 Điều 113 Luật Nhà ở năm 2023 là đồng bộ với quy định của Luật Đầu tư công năm 2024.

2. Về việc huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân

Nội dung phản ánh:

“Điều 43 Nghị định 95/2024/NĐ-CP quy định điều kiện huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân. Tuy nhiên, vấn đề được đặt ra là trường hợp dự án có quy mô lớn, được chia làm nhiều giai đoạn khác nhau thì việc huy động vốn được thực hiện 1 lần cho cả dự án hay thực hiện theo giai đoạn?” (Số thứ tự số 11 phụ lục V.2.2.C)

Nội dung trả lời:

Điều 43 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở chỉ quy định điều kiện huy động vốn thông qua việc góp vốn, hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh, liên doanh, liên kết của các tổ chức, cá nhân và chủ đầu tư dự án được huy động vốn khi đáp ứng các điều kiện này, không quy định huy động 01 lần hay nhiều lần.

3. Về việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội

Nội dung phản ánh:

“Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Thông tư 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ trưởng Bộ Xây dựng Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở chưa quy định về việc thẩm định giá bán nhà ở xã hội đối với trường hợp quy định tại điểm g khoản 5 Điều 198 Luật Nhà ở năm 2023”. (Số thứ tự số 11 phụ lục V.2.3.C)

Nội dung trả lời:

Việc xác định giá bán nhà ở xã hội trong trường hợp chủ đầu tư dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội đã dành diện tích nhà ở xã hội trong dự án đầu tư xây dựng nhà ở xã hội để cho thuê nhưng đến ngày Luật này có hiệu lực thi hành chưa cho thuê được đã được quy định tại khoản 6 Điều 12 và Điều 8 của Nghị quyết số 201/2025/QH15 ngày 29/5/2025 của Quốc hội thí điểm về một số cơ chế, chính sách đặc thù phát triển nhà ở xã hội.

Theo đó, khoản 1 Điều 8 của Nghị quyết số 201/2025/QH15 không quy định cơ quan quản lý nhà nước thẩm định giá bán, giá cho thuê, giá cho thuê mua của nhà ở xã hội trước khi bán, cho thuê, cho thuê mua mà chỉ quy định: “căn cứ phương pháp xác định giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội và lợi nhuận định mức theo quy định của pháp luật về nhà ở, chủ đầu tư tự xây dựng, thuê tư vấn có đủ điều kiện năng lực về hoạt động xây dựng để thẩm tra trước khi chủ đầu tư phê duyệt giá bán, giá thuê mua nhà ở xã hội”.

4. Về quy định kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản

Nội dung phản ánh:

Điều 20 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP quy định liên quan đến Hội đồng thi sát hạch cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản. Việc tổ chức kỳ thi sát hạch cấp chứng chỉ môi giới đòi hỏi nguồn lực tài chính, nhân sự, cơ sở vật chất, đồng thời không có hướng dẫn cụ thể trong quá trình xây dựng đề thi, đáp án và dự toán kinh phí tổ chức kỳ thi. Đề nghị Bộ Xây dựng xem xét, nghiên cứu 02 phương án: Phương án 1: Tổ chức kỳ thi như đối với cấp chứng chỉ hành nghề hoạt động xây dựng cho cá nhân. Phương án 2: Bộ Xây dựng ban hành cụ thể, chi tiết từng nội dung công việc trong quá trình tổ chức kỳ thi gồm kế hoạch, quy chế, đề thi, đáp án, dự toán kinh phí tổ chức kỳ thi và mức thu kinh phí dự thi của thí sinh.

Nội dung trả lời:

Việc tổ chức kỳ thi sát hạch và cấp chứng chỉ hành nghề môi giới bất động sản, biên soạn bộ đề thi, kinh phí tổ chức kỳ thi,… đã được quy định tại Điều 19 đến Điều 29 Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số Điều của Luật Kinh doanh bất động sản.

5. Về quy định dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công để đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, dân cư

Nội dung phản ánh:

“Điều 30, 31, 113 của Luật Nhà ở năm 2023 không cho phép sử dụng nguồn vốn đầu tư công để đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu dân cư tạo quỹ đất để đấu giá quyền sử dụng đất cho người dân tự xây nhà ở. Tuy nhiên, quy định chuyển tiếp để xử lý đối với các dự án sử dụng nguồn vốn đầu tư công để đầu tư dự án hạ tầng kỹ thuật khu đô thị, khu dân cư đã và đang triển khai thực hiện” (số thứ tự số 9 phụ lục V.2.3.C).

“Điều 198 Luật Nhà ở năm 2023 không quy định chuyển tiếp đối với các trường hợp sử dụng vốn đầu tư công xây dựng cơ sở hạ tầng các khu dân cư, khu đô thị đã và đang triển khai thực hiện (đã lập, phê duyệt chủ trương đầu tư, lập báo cáo nghiên cứu khả thi hoặc đang thi công). (số thứ tự số 10 phụ lục V.2.3.C).”

Nội dung trả lời:

Điều 113, Điều 115 của Luật Đất đai năm 2024 quy định tổ chức phát triển quỹ đất được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh giao quản lý, khai thác quỹ đất.

Khoản 1 Điều 30 của Luật Nhà ở năm 2023 quy định các loại dự án đầu tư xây dựng nhà ở, trong đó không có dự án đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật sử dụng vốn nhà nước để đấu giá quyền sử dụng đất.

Điểm d khoản 2 Điều 1 của Luật Kinh doanh bất động sản năm 2023 quy định: Luật này không điều chỉnh đối với trường hợp tổ chức, cá nhân chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất không thuộc trường hợp chủ đầu tư kinh doanh quyền sử dụng đất đã có hạ tầng kỹ thuật trong dự án bất động sản.

Khoản 2 và khoản 3 Điều 41 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai quy định tổ chức phát triển quỹ đất phát triển, quản lý, khai thác quỹ đất trong trường hợp:

“2. Thực hiện dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư xây dựng khu đô thị có công năng phục vụ hỗn hợp, đồng bộ hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội với nhà ở theo quy định của pháp luật về xây dựng.

3. Thực hiện dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất để thực hiện dự án khu dân cư nông thôn; để bố trí tái định cư; dự án bố trí đất ở cho đồng bào dân tộc thiểu số để thực hiện chính sách hỗ trợ đất đai đối với đồng bào dân tộc thiểu số theo quy định của Luật Đất đai”.

Khoản 1 và khoản 2 Điều 42 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP quy định: dự án tạo quỹ đất là dự án được quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều 41 Nghị định này do Ủy ban nhân dân cấp có thẩm quyền giao cho tổ chức phát triển quỹ đất trực thuộc thực hiện. Việc lập, thẩm định, phê duyệt dự án tạo quỹ đất được thực hiện như dự án đầu tư xây dựng công trình hạ tầng kỹ thuật sử dụng vốn nhà nước ngoài đầu tư công hoặc vốn đầu tư công theo quy định của pháp luật về xây dựng, pháp luật về đầu tư công.

Do đó, dự án xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất đấu giá quyền sử dụng đất được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai.

Trên đây là ý kiến của Bộ Xây dựng trả lời về các nội dung kiến nghị, phản ánh của Sở Tư pháp tỉnh Bắc Ninh mà không phải khó khăn, vướng mắc do quy định pháp luật để Sở Tư pháp tỉnh Bắc Ninh được biết./.