Công văn 10910/BXD-KTQLXD năm 2026 xử lý kiến nghị của các địa phương tại buổi làm việc của Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính do Bộ Xây dựng ban hành

Kính gửi: Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương

Bộ Xây dựng nhận được Văn bản số 5989/VPCP-QHĐP ngày 24/6/2026 của Văn phòng Chính phủ về xử lý kiến nghị của các địa phương tại buổi làm việc giữa Thường trực Ủy ban Kinh tế và Tài chính, Quốc hội khóa XVI với một số địa phương. Sau khi nghiên cứu nội dung kiến nghị của các địa phương, Bộ Xây dựng có ý kiến như sau:

Đối với kiến nghị số 35.9 Mục I.35 Phụ lục II kèm theo Văn bản số 5989/VPCP-QHĐP:

“Nghị quyết số 188/2025/QH15 ngày 19 tháng 02 năm 2025 của Quốc hội về thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại Thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh và Nghị quyết số 38/2025/NQHĐND ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Hội đồng nhân dân Thành phố quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng tại Thành phố Hồ Chí Minh đã đặt ra định hướng phát triển TOD; tuy nhiên, chưa có hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục lập, thẩm định phê duyệt dự án phát triển đô thị theo mô hình TOD.

- Hệ số sử dụng đất của một khu đất chưa được xem xét như một loại tài sản có thể chuyển nhượng; Do vậy, dễ phát sinh nguy cơ phát sinh tranh chấp và làm mất cân đối không gian phát triển đô thị khi chưa hoàn thiện thể chế.

- Các nội dung liên quan về phương án tuyến và vị trí công trình trên tuyến đường sắt đô thị không được đưa vào Nghị quyết số 38/2025/NQ-HĐND ngày 28 tháng 8 năm 2025 của Hội đồng nhân dân Thành phố do đã được quy định tại Nghị định số 123/2025/NĐ-CP ngày 11 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định chi tiết về thiết kế kỹ thuật tổng thể và cơ chế đặc thù cho một số dự án đường sắt; trong khi đó, các quy định mới phát sinh chưa được cập nhật, dẫn đến nguy cơ chồng chéo, thiếu thống nhất trong tổ chức thực hiện.

- Việc lập quy hoạch và thiết kế chủ yếu dựa trên dữ liệu 2D nên có tiềm năng dẫn đến sai lệch; Cần tích hợp giữa không gian xây dựng và giao thông trên nền tảng dữ liệu số hóa 3D.

Kiến nghị, đề xuất:

- Cần bổ sung quy định về trình tự, thủ tục lập, thẩm định và phê duyệt dự án TOD, bảo đảm đồng bộ với quy hoạch khu vực TOD theo quy định tại Điểm c Khoản 2 Điều 1 Nghị quyết số 260/2025/QH15 và Khoản 2 Điều 6 Nghị quyết số 98/2023/QH15.

- Đề xuất thiết lập “ngưỡng điều chỉnh cho phép” (chỉ áp dụng đối với một số chỉ tiêu kỹ thuật như mật độ, hệ số sử dụng đất, chức năng hỗn hợp, không làm thay đổi không gian đô thị); Đồng thời, quy định rõ trách nhiệm cập nhật đồng bộ các quy hoạch liên quan trong thời hạn bắt buộc nhằm tránh tình trạng không đồng bộ trong hệ thống quy hoạch.

- Xác định rõ các tiêu chí định lượng trong khu vực TOD: hệ số sử dụng đất, cơ cấu chức năng (ở - thương mại - dịch vụ) và mức độ tích hợp giao thông; Có thể xem xét áp dụng mô hình xác định ranh giới khu vực TOD theo 03 bước (kỹ thuật - GIS - thực địa).

- Đổi mới cơ chế bồi thường, giải phóng mặt bằng thông qua hình thức cho phép người dân góp đất nhận cổ phần, chia sẻ lợi ích từ giá trị gia tăng sau phát triển và định giá đất theo cơ chế thị trường.

- Ứng dụng công nghệ xây dựng cơ sở dữ liệu GIS 3D dọc hành lang tuyến đường sắt đô thị; đồng thời Hội đồng nhân dân Thành phố cần sớm ban hành Nghị quyết quy định phương pháp xác định mức thu và trình tự thu các khoản trong khu vực TOD”.

Trả lời:

Pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn đã quy định rõ về trình tự thủ tục điều chỉnh quy hoạch, nội dung quy hoạch, trong đó, yêu cầu xác định quy mô sử dụng đất quy hoạch đối với với từng loại chức năng và chỉ tiêu kinh tế - xã hội, chỉ tiêu sử dụng đất quy hoạch theo từng cấp độ quy hoạch đô thị và nông thôn. Đồng thời, đã quy định cơ quan, tổ chức có trách nhiệm tổ chức lập quy hoạch có trách nhiệm cập nhật và thể hiện trong hồ sơ quy hoạch những nội dung đã điều chỉnh trong trình tự thủ tục điều chỉnh cục bộ quy hoạch và trong trình tự, thủ tục báo cáo, quyết định quy hoạch được thực hiện khi có sự mâu thuẫn giữa các quy hoạch đô thị và nông thôn. Ngoài ra, theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn, hồ sơ quy hoạch đô thị và nông thôn gồm cơ sở dữ liệu số địa lý (GIS), được lập trong hệ quy chiếu, hệ tọa độ quốc gia với các chủ đề dữ liệu được tổ chức theo các đối tượng được xác định trong hồ sơ: ranh giới quy hoạch; tổ chức không gian; thiết kế đô thị; sử dụng đất; giao thông; chuẩn bị kỹ thuật; cấp điện; hệ thống năng lượng khác; thông tin liên lạc; cấp nước; thoát nước thải và vệ sinh môi trường, mốc giới quy hoạch đô thị và nông thôn.

Hiện nay, công tác quy hoạch đối với các khu vực TOD trên địa bàn thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh thực hiện theo Điều 6 Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh; theo đó, đã giao Hội đồng nhân dân Thành phố quy định chi tiết về phát triển đô thị theo mô hình TOD.

Căn cứ Nghị quyết số 188/2025/QH15 của Quốc hội thí điểm một số cơ chế, chính sách đặc thù, đặc biệt để phát triển hệ thống mạng lưới đường sắt đô thị tại thành phố Hà Nội, Thành phố Hồ Chí Minh, Hội đồng nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh đã ban hành Nghị quyết số 38/2025/NQ-HĐND ngày 28/8/2025 quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng tại Thành phố Hồ Chí Minh và Nghị quyết số 21/2026/NQ-HĐND ngày 19/6/2026 quy định việc lập, thẩm định, phê duyệt quy hoạch khu vực TOD đối với đường sắt quốc gia, đường sắt địa phương; phương án tuyến công trình, vị trí công trình, tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh. Hội đồng nhân dân thành phố Hà Nội đã ban hành Nghị quyết số 71/2025/NQ-HĐND ngày 27/11/2025 quy định chi tiết về việc lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực TOD đối với đường sắt quốc gia, đường sắt địa phương và phương án tuyến công trình, vị trí công trình, tổng mặt bằng tuyến đối với đường sắt địa phương.

Theo đó, các Nghị quyết nêu trên đã quy định về nguyên tắc xác định ranh giới quy hoạch khu vực TOD; quy định giới hạn một số chỉ tiêu kinh tế - kỹ thuật và chỉ tiêu sử dụng đất trong quy hoạch khu vực TOD (hệ số sử dụng đất, diện tích cây xanh, chỉ tiêu hạ tầng xã hội, diện tích bãi đỗ xe, …); quy định trình tự, thủ tục lập, thẩm định, phê duyệt, điều chỉnh quy hoạch khu vực TOD.

Pháp luật về xây dựng đã quy định đầy đủ trình tự, thủ tục lập, thẩm định Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng, phê duyệt dự án trong đó có quy định việc lập, thẩm định trên “quy hoạch được sử dụng làm cơ sở lập Báo cáo nghiên cứu khả thi đầu tư xây dựng”. Đối với các dự án phát triển đô thị theo mô hình TOD, sau khi quy hoạch khu vực TOD được phê duyệt thì thực hiện các nội dung lập, thẩm định, phê duyệt theo pháp luật về xây dựng.

Đối với những nội dung còn có vướng mắc tại thành phố Hà Nội và Thành phố Hồ Chí Minh như kiến nghị nêu trên, đề nghị UBND các thành phố báo cáo Hội đồng nhân dân thành phố về việc triển khai phát triển đô thị theo mô hình TOD trên địa bàn; rà soát, điều chỉnh, bổ sung quy định tại các Nghị quyết đã được ban hành; bảo đảm việc quản lý phát triển đô thị theo mô hình TOD chặt chẽ, hiệu quả.

Bộ Xây dựng đề nghị các địa phương nghiên cứu, thực hiện tuân thủ quy định./.