NGHỊ QUYẾT

VỀ THÔNG QUA CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TỈNH VĨNH PHÚC ĐẾN NĂM 2030, TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2045

HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC
KHÓA XVII KỲ HỌP THỨ 21

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 27 tháng 11 năm 2023;

Căn cứ Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính Phủ về việc quy định một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Căn cứ Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26 tháng 7 năm 2024 của Chính Phủ quy định một số điều của Luật Nhà ở về phát triển nhà ở xã hội;

Căn cứ Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050;

Căn cứ Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc Phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Căn cứ quyết định số 158/QĐ-TTg ngày 06 tháng 02 năm 2024 của Thủ tướng chính phủ phê duyệt quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050;

Xét Tờ trình số 23/TTr-UBND ngày 13 tháng 02 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc đề nghị ban hành Nghị quyết thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 điều chỉnh; Văn bản số 1154/UBND-CN3 ngày 18 tháng 02 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh về báo cáo giải trình, bổ sung một số nội dung trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 điều chỉnh; Báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế - Ngân sách Hội đồng nhân dân tỉnh; ý kiến thảo luận của đại biểu Hội đồng nhân dân tỉnh tại kỳ họp.

QUYẾT NGHỊ:

Điều 1. Thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

(Có chương trình phát triển nhà ở kèm theo).

Điều 2. Tổ chức thực hiện

1. Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện Nghị quyết này.

2. Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh, các Ban Hội đồng nhân dân tỉnh, các Tổ đại biểu Hội đồng nhân dân tỉnh và đại biểu Hội đồng nhân dân tỉnh căn cứ chức năng, nhiệm vụ có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện Nghị quyết này.

3. Nghị quyết này thay thế Nghị quyết số 65/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2023 của Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Nghị quyết này đã được Hội đồng nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc Khoá XVII, Kỳ họp thứ 21 thông qua ngày 19 tháng 02 năm 2025 và có hiệu lực kể từ ngày ký./.

CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TỈNH VĨNH PHÚC ĐẾN NĂM 2030, TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2045 ĐIỀU CHỈNH

1. Sự cần thiết lập Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 điều chỉnh

2. Căn cứ pháp lý

3. Phạm vi nghiên cứu điều chỉnh

4. Mục tiêu và yêu cầu điều chỉnh

NGHỊ QUYẾT

VỀ THÔNG QUA CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TỈNH VĨNH PHÚC ĐẾN NĂM 2030, TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2045

HỘI ĐỒNG NHÂN DÂN TỈNH VĨNH PHÚC
KHÓA XVII KỲ HỌP THỨ 21

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 6 năm 2015; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Tổ chức Chính phủ và Luật Tổ chức chính quyền ngày 22 tháng 11 năm 2019;

Căn cứ Luật Nhà ở ngày 27 tháng 11 năm 2023;

Căn cứ Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ Quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở;

Căn cứ Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính Phủ về việc quy định một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản;

Căn cứ Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26 tháng 7 năm 2024 của Chính Phủ quy định một số điều của Luật Nhà ở về phát triển nhà ở xã hội;

Căn cứ Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22 tháng 12 năm 2021 của Thủ tướng Chính phủ về phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050;

Căn cứ Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03 tháng 4 năm 2023 của Thủ tướng Chính phủ về việc Phê duyệt Đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021-2030.

Căn cứ quyết định số 158/QĐ-TTg ngày 06 tháng 02 năm 2024 của Thủ tướng chính phủ phê duyệt quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050;

Xét Tờ trình số 23/TTr-UBND ngày 13 tháng 02 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh về việc đề nghị ban hành Nghị quyết thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 điều chỉnh; Văn bản số 1154/UBND-CN3 ngày 18 tháng 02 năm 2025 của Ủy ban nhân dân tỉnh về báo cáo giải trình, bổ sung một số nội dung trình Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 điều chỉnh; Báo cáo thẩm tra của Ban Kinh tế - Ngân sách Hội đồng nhân dân tỉnh; ý kiến thảo luận của đại biểu Hội đồng nhân dân tỉnh tại kỳ họp.

QUYẾT NGHỊ:

Điều 1. Thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

(Có chương trình phát triển nhà ở kèm theo).

Điều 2. Tổ chức thực hiện

1. Ủy ban nhân dân tỉnh tổ chức thực hiện Nghị quyết này.

2. Thường trực Hội đồng nhân dân tỉnh, các Ban Hội đồng nhân dân tỉnh, các Tổ đại biểu Hội đồng nhân dân tỉnh và đại biểu Hội đồng nhân dân tỉnh căn cứ chức năng, nhiệm vụ có trách nhiệm kiểm tra, giám sát việc thực hiện Nghị quyết này.

3. Nghị quyết này thay thế Nghị quyết số 65/NQ-HĐND ngày 15 tháng 12 năm 2023 của Hội đồng nhân dân tỉnh thông qua Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

Nghị quyết này đã được Hội đồng nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc Khoá XVII, Kỳ họp thứ 21 thông qua ngày 19 tháng 02 năm 2025 và có hiệu lực kể từ ngày ký./.

CHƯƠNG TRÌNH PHÁT TRIỂN NHÀ Ở TỈNH VĨNH PHÚC ĐẾN NĂM 2030, TẦM NHÌN ĐẾN NĂM 2045 ĐIỀU CHỈNH

MỤC LỤC

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết lập Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 điều chỉnh

2. Căn cứ pháp lý

3. Phạm vi nghiên cứu điều chỉnh

4. Mục tiêu và yêu cầu điều chỉnh

CHƯƠNG I: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐỊA PHƯƠNG

I. Đặc điểm tự nhiên

1. Vị trí địa lý

2. Đặc điểm địa hình, đất đai

3. Đặc điểm khí hậu

II. Đặc điểm xã hội

1. Đơn vị hành chính

2. Dân số và đặc điểm phân bố dân cư

3. Sự gia tăng dân số

4. Lao động

III. Điều kiện kinh tế và xu hướng phát triển, chuyển dịch kinh tế.

4.1. Tình hình kinh tế

4.2. Xu hướng chuyển dịch kinh tế

IV. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

V. Hệ thống quy hoạch trên địa bàn tỉnh (Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị).

CHƯƠNG II: HIỆN TRẠNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH

I. Phân tích hiện trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh

1. Hiện trạng về diện tích sàn xây dựng nhà ở và chất lượng nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư tại khu vực đô thị, khu vực nông thôn

1.1. Số lượng và diện tích nhà ở

1.2. Chất lượng nhà ở

2. Hiện trạng diện tích sàn xây dựng các loại hình nhà ở phát triển theo dự án.

2.1. Dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư

2.2. Dự án nhà ở xã hội

2.3. Dự án nhà ở phục vụ tái định cư

2.4. Dự án nhà ở công vụ

3. Hiện trạng nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở

4. Hiện trạng nhà ở của cá nhân tự xây dựng

5. Hiện trạng thị trường bất động sản phân khúc nhà ở

II. Đánh giá chung về thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh

1. Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2024

2. Đánh giá việc thực hiện Chương trình

3. Những tồn tại

4. Nguyên nhân

CHƯƠNG III. DỰ BÁO NHU CẦU NHÀ Ở TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2021-2030

I. Cơ sở dự báo nhu cầu nhà ở của tỉnh

1. Các yêu cầu khi xác định chỉ tiêu nhà ở

2. Cơ sở tính toán

3. Tiêu chí xác định nhu cầu nhà ở

II. Dự báo nhu cầu chung về nhà ở

1. Dự báo dân số theo quy hoạch tỉnh

1.1. Dự báo dân số

1.3. Dự báo phát triển đô thị

1.3.1. Lộ trình phân loại đô thị

1.3.2. Số lượng đô thị

1.3.3. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa

1.3.4. Tương quan của diện tích nhà ở bình quân đầu người với tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) bình quân đầu người

1.3.5. Nhu cầu nhà ở xây dựng mới

2. Phân định nhu cầu diện tích nhà ở của từng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

3. Nhu cầu diện tích sàn xây dựng nhà ở tăng thêm và sẽ hoàn thành, đưa vào sử dụng trong kỳ chương trình theo từng loại nhà phát triển theo dự án

3.1. Nhu cầu về nhà ở xã hội

3.2. Nhu cầu nhà ở công vụ

3.3. Nhu cầu về nhà ở phục vụ tái định cư

3.4. Nhu cầu phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân dư

CHƯƠNG IV: NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH CHƯƠNG TRÌNH

I. Mục tiêu phát triển nhà ở

1. Bổ sung mục tiêu tổng quát

2. Mục tiêu cụ thể

II. Điều chỉnh chỉ tiêu phát triển nhà ở

1. Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người

2. Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở tối thiểu

3. Giữ nguyên chỉ tiêu chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn

III. Dự kiến nguồn lực phát triển nhà ở

1. Dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ

2. Dự kiến diện tích sàn xây dựng nhà ở sẽ hoàn thành, đưa vào sử dụng theo từng loại hình nhà ở phát triển theo dự án

3. Xác định danh mục các khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án

4. Nhu cầu về vốn ngân sách nhà nước và nguồn vốn khác để phát triển nhà ở phân theo từng kỳ kế hoạch

V. Giải pháp thực hiện

1. Hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở

2. Giải pháp về quy hoạch, quỹ đất

3. Nâng cao năng lực phát triển nhà ở theo dự án

4. Giải pháp phát triển nhà ở theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia

5. Giải pháp về nguồn vốn và thuế.

6. Giải pháp cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư

7. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản

8. Các nhóm giải pháp khác.

PHỤ LỤC I: DANH MỤC DỰ ÁN ĐANG TRIỂN KHAI

PHỤ LỤC II: KHU VỰC DỰ KIẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THEO DỰ ÁN

MỞ ĐẦU

1. Sự cần thiết lập Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 điều chỉnh

Ngày 15/01/2024, Ủy ban nhân dân tỉnh ban hành Quyết định số 50/QĐ- UBND về việc phê duyệt “Chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045”. Chương trình sau khi được ban hành đã tác động tích cực đến công tác quản lý và phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh, qua đó thúc đẩy thị trường bất động sản tỉnh phát triển phù hợp với quy định của pháp luật.

Ngày06/02/2024 của Thủ tướng chính phủ phê duyệt quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050.

Thực hiện nội dung quy định tại khoản 1, Điều 28 Luật nhà ở 2023: “1. Việc điều chỉnh chương trình phát triển nhà ở cấp tỉnh được thực hiện khi có thay đổi một trong các nội dung quy định tại các điểm c, d, đ hoặc h khoản 1 Điều 27 của Luật này do điều chỉnh quy hoạch tỉnh hoặc do phê duyệt quy hoạch tỉnh trong giai đoạn mới hoặc do thành lập, giải thể, nhập, chia, điều chỉnh địa giới đơn vị hành chính cấp tỉnh.”

Mặt khác, tại điểm c, khoản 2, Điều 10 Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24/07/2024 quy định “Trường hợp các địa phương đã phê duyệt chương trình phát triển nhà ở mà trong chương trình chưa có chỉ tiêu về phát triển nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân hoặc đã có chỉ tiêu cho các đối tượng này nhưng Bộ Quốc phòng, Bộ Công an đề nghị điều chỉnh chỉ tiêu thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh báo cáo Hội đồng nhân dân cùng cấp quyết định bổ sung hoặc điều chỉnh các chỉ tiêu này trong chương trình phát triển nhà ở; việc bổ sung, điều chỉnh các chỉ tiêu này chỉ thực hiện một lần trong cả giai đoạn chương trình đã phê duyệt”.

Vì vậy, việc lập Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 điều chỉnh là phù hợp với các quy định của pháp luật có liên quan.

2. Căn cứ pháp lý

- Luật Nhà ở số 27/2023/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 27/11/2023;

- Quyết định số 2161/QĐ-TTg ngày 22/12/2021 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở Quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045;

- Nghị định 95/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023;

- Nghị định 100/2024/NĐ-CP ngày 26/7/2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở 2023 về phát triển và quản lý nhà ở xã hội;

- Thông tư số 05/2024/TT-BXD ngày 31/7/2024 của Bộ Xây dựng quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở.

- Quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt đề án “Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030”;

- Quyết định số 158/QĐ-TTg ngày 06/02/2024 của Thủ tướng Chính phủ phê duyệt quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050;

- Quyết định số 50/QĐ-UBND ngày 15/01/2024 của Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc về việc phê duyệt Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045 (Quyết định số 50/QĐ-UBND).

3. Phạm vi nghiên cứu điều chỉnh

a) Phạm vi về không gian: Nghiên cứu trên địa bàn toàn tỉnh Vĩnh Phúc.

b) Phạm vi về thời gian: Giai đoạn 2021 - 2030.

4. Mục tiêu và yêu cầu điều chỉnh

a) Mục tiêu

- Đánh giá thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh;

- Đánh giá kết quả thực hiện chương trình phát triển nhà ở;

- Dự báo nhu cầu diện tích sàn nhà ở tăng thêm trên địa bàn tỉnh;

- Xác lập các chỉ tiêu phát triển nhà ở;

- Dự kiến nguồn vốn, diện tích đất cần thiết để đáp ứng nhu cầu phát triển nhà ở;

- Xây dựng hệ thống giải pháp phù hợp với tình hình cụ thể của tỉnh, dựa trên các mục tiêu được đề ra nhưng vẫn đảm bảo được tính bền vững cho công tác phát triển nhà ở;

- Làm cơ sở để quản lý công tác phát triển nhà ở và triển khai thực hiện các dự án nhà ở trên địa bàn tỉnh; thu hút các nguồn vốn đầu tư phát triển nhà ở.

- Thúc đẩy phát triển thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh.

b) Yêu cầu

- Công tác phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc phải phù hợp với nhu cầu nhà ở đến năm 2030; đảm bảo tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do các cấp phê duyệt và các văn bản quy phạm pháp luật đã ban hành.

- Chỉ tiêu phát triển nhà ở, đặc biệt là chỉ tiêu nhà ở xã hội phải được xác định là một trong những chỉ tiêu cơ bản của kế hoạch phát triển kinh tế - xã hội, phù hợp với từng thời kỳ điều kiện phát triển kinh tế - xã hội của tỉnh.

CHƯƠNG I: CÁC YẾU TỐ ẢNH HƯỞNG ĐẾN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở ĐỊA PHƯƠNG

I. Đặc điểm tự nhiên.

1. Vị trí địa lý

Vĩnh Phúc là tỉnh thuộc vùng kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, ở tọa độ 21º35' - 21º08' độ vĩ Bắc và 106º19' - 106º48' độ kinh Đông. Tỉnh Vĩnh Phúc là cầu nối giữa vùng Trung du miền núi phía Bắc với Thủ đô Hà Nội, liền kề cảng hàng không quốc tế Nội Bài, qua Quốc lộ số 5 thông với cảng Hải Phòng và trục đường 18 thông với cảng nước sâu Cái Lân. Vĩnh Phúc có vị trí quan trọng đối với vùng Kinh tế trọng điểm Bắc Bộ, đặc biệt đối với Thủ đô Hà Nội.

- Phía Bắc giáp tỉnh Thái Nguyên và tỉnh Tuyên Quang.

- Phía Tây giáp tỉnh Phú Thọ.

- Phía Đông và phía Nam giáp thủ đô Hà Nội.

2. Đặc điểm địa hình, đất đai

Vĩnh Phúc nằm trong vùng chuyển tiếp giữa vùng gò đồi trung du với vùng đồng bằng Châu thổ Sông Hồng. Bởi vậy, địa hình thấp dần từ Tây Bắc xuống Đông Nam và chia làm 3 vùng sinh thái rõ rệt: đồng bằng, trung du và vùng núi.

Vùng đồng bằng có tổng diện tích chiếm khoảng 28% tổng diện tích tỉnh, gồm các huyện Vĩnh Tường, Yên Lạc và một phần huyện Bình Xuyên, thành phố Phúc Yên, đất đai bằng phẳng, thuận tiện cho phát triển cơ sở hạ tầng, các điểm dân cư đô thị và thích hợp cho sản xuất nông nghiệp. Đây là các khu vực tiềm năng cho việc hình thành quỹ đất lớn để phát triển dự án nhà ở, tạo điểm nhấn đô thị.

Vùng trung du trải dài từ Tây - Bắc xuống Đông - Nam, có tổng diện tích chiếm khoảng 20% diện tích tỉnh, chiếm phần lớn diện tích huyện Tam Dương và Bình Xuyên, thành phố Vĩnh Yên, một phần các huyện Lập Thạch và Sông Lô, thành phố Phúc Yên. Quỹ đất đồi của vùng có thể xây dựng công nghiệp và đô thị, hình thành các khu vực nhà ở quy mô nhỏ. Trong vùng còn có nhiều hồ lớn, như Đại Lải, Xạ Hương, Vân Trục, Liễn Sơn, Đầm Vạc là nguồn cung cấp nước cho hoạt động sản xuất, cải tạo môi sinh và phù hợp cho phát triển các hoạt động du lịch, nghỉ dưỡng.

Vùng núi có tổng diện tích chiếm khoảng 52% tổng diện tích tỉnh. Vùng này chiếm phần lớn diện tích huyện Lập Thạch, huyện Sông Lô, huyện Tam Đảo và 4 xã thuộc huyện Bình Xuyên, 1 xã thuộc thành phố Phúc Yên. Trong vùng có dãy núi Tam Đảo là tài nguyên du lịch quý giá của tỉnh và của cả nước. Vùng này có địa hình phức tạp, khó khăn cho việc xây dựng cơ sở hạ tầng, đặc biệt là giao thông. Quỹ đất phát triển tại các khu vực này không nhiều, việc phát triển nhà ở gặp nhiều hạn chế. Các khu vực nhà ở mang tính phân tán.

3. Đặc điểm khí hậu

Vĩnh Phúc nằm trong vành đai nhiệt đới gió mùa, nóng ẩm mưa nhiều, có mùa đông lạnh. Nhiệt độ trung bình năm vào khoảng 23,2 - 25oC (riêng vùng núi Tam Đảo với độ cao trên 900m có nhiệt độ trung bình 18,3oC), tổng số giờ nắng trong năm từ 1.500 - 1.600 giờ (Tam Đảo 1.000 - 1.200 giờ). Mùa hè có số giờ nắng cao, các tháng cuối mùa đông có số giờ nắng thấp.

Lượng mưa trong năm từ 1.500 - 1.700 mm; tập trung chủ yếu vào các tháng 6, 7, 8, chiếm trên 60% lượng mưa cả năm.. Hằng năm có hai mùa gió chính: Gió mùa Đông Bắc và gió mùa Đông Nam. Gió mùa Đông Bắc thịnh hành từ tháng 10 năm trước đến tháng 3 năm sau, thường kèm theo sương muối ảnh hưởng đến sản xuất nông nghiệp. Gió mùa Đông Nam từ tháng 4 đến tháng 9.

II. Đặc điểm xã hội.

1. Đơn vị hành chính

Toàn tỉnh hiện có 09 đơn vị hành chính cấp huyện, gồm 02 thành phố: Vĩnh Yên, Phúc Yên và 07 huyện: Bình Xuyên, Vĩnh Tường, Yên Lạc, Tam Dương, Tam Đảo, Lập Thạch, Sông Lô. Số lượng các đơn vị hành chính cấp xã là 136 gồm 102 xã, 16 phường và 18 thị trấn.

Bảng 1.1: Các đơn vị hành chính trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc

2. Dân số và đặc điểm phân bố dân cư

Theo dữ liệu thống kê, dân số trung bình toàn tỉnh năm 2023 đạt 1.211.346 người. Tại khu vực thành thị (các phường, thị trấn), dân số đạt 366,2 nghìn người, chiếm 30,7% dân số toàn tỉnh; tại khu vực nông thôn, dân số đạt 831,4 nghìn người, chiếm khoảng 69,3% dân số toàn tỉnh. Mật độ dân số trung bình toàn tỉnh năm 2023 đạt 980 người/km², xếp thứ 10/63 tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương.

Phân bố dân cư trên địa bàn tỉnh có sự chênh lệch giữa các khu vực. Tại khu vực phía Nam, bao gồm thành phố Vĩnh Yên, Phúc Yên và các huyện: Bình Xuyên, Yên Lạc, Vĩnh Tường; dân số chiếm hơn 62% dân số toàn tỉnh; dân cư tại khu vực này tập trung với mật độ cao, trong đó, cao nhất là thành phố Vĩnh Yên với mật độ dân số đạt 2.498 người/km² và thấp nhất là thành phố Phúc Yên với mật độ dân số đạt 940 người/km².

Tại khu vực phía Bắc, bao gồm các huyện: Tam Dương, Tam Đảo, Sông Lô, Lập Thạch, dân số chỉ chiếm khoảng 38% dân số toàn tỉnh; mật độ dân số tại khu vực này thấp hơn so với khu vực phía Nam, trong đó thấp nhất là huyện Tam Đảo với mật độ dân số chỉ đạt 374 người/km².

Bảng 1.2: Phân bố dân cư trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc năm 2023

(Nguồn: Niêm giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc 2023)

Tỉnh có tốc độ gia tăng dân số khá cao, trong giai đoạn 2016 đến này, tỷ lệ tăng dân số trung bình hàng năm đạt khoảng 1,4%, đứng thứ 4 trong số các tỉnh, thành phố khu vực đồng bằng sông Hồng, chỉ sau Bắc Ninh, Hà Nội và Quảng Ninh.

Thành phố Vĩnh Yên và các huyện Bình Xuyên, Tam Dương, Tam Đảo, Sông Lô là những địa phương có tốc độ phát triển dân số cao hơn so với trung bình toàn tỉnh, trong đó:

- Thành phố Vĩnh Yên là đô thị trung tâm của tỉnh nên có khả năng thu hút dân cư cao.

- Huyện Bình Xuyên là địa phương gần với đô thị trung tâm và các trung tâm công nghiệp nên có khả năng thu hút nhiều lao động.

- Các huyện Tam Dương, Tam Đảo là địa phương gần đô thị trung tâm, khả năng thu hút dân cư cao gắn với các hoạt động đầu tư xây dựng, phát triển tại khu vực Quốc lộ 2B phía Bắc Vĩnh Yên.

- Huyện Sông Lô có khả năng thu hút nhiều lao động do có một số khu công nghiệp mới được hình thành.

Các địa phương còn lại có tốc độ phát triển dân số thấp hơn so với trung bình toàn tỉnh.

Nhìn chung, tốc độ gia tăng dân số ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở, khu vực có tốc độ gia tăng dân số cao kéo theo sự gia tăng lớn về nhu cầu về nhà ở, đây là một trong những yếu tố tạo sức hấp dẫn, thu hút nhà đầu tư thực hiện các dự án đầu tư xây dựng nhà ở.

3. Sự gia tăng dân số

Dân số trung bình sơ bộ năm 2023 của tỉnh Vĩnh Phúc là 1.211.346 người, tăng 1,15% so với năm 2022; trong đó dân số nam là 604.741 người (chiếm 49,92%); dân số nữ 06.605 người(chiếm 50,08%);

Năm 2023 thực hiện Nghị quyết số Nghị quyết số 730/NQ-UBTVQH15 ngày 13/02/2023 (có hiệu lực từ ngày 10/4/2023) của Ủy ban Thường vụ Quốc hội khóa 15, về việc thành lập thị trấn Kim Long thuộc huyện Tam Dương, thị trấn Tam Hồng thuộc huyện Yên Lạc và phường Định Trung thuộc thành phố Vĩnh Yên, tỉnh Vĩnh Phúc. Do chuyển đổi toàn bộ diện tích tự nhiên và quy mô dân số của 03 xã thành phường, thị trấn nên dân số khu vực thành thị là 410.995 người, chiếm 33,93% tăng 12,2% so với năm 2022 (tăng 3,3%), khu vực nông thôn là 800.351 người,chiếm 66,07% tổng dân số trung bình toàn tỉnh.

Mật độ dân số năm 2023 của tỉnh đạt 980 người/km², tăng 11 người/km² so với năm 2022, tập trung chủ yếu vẫn là vùng đô thị lớn và vùng đồng bằng.

Dân số tăng nhanh, tỷ lệ dân số từ 15 tuổi trở lên có nhu cầu về nhà ở chiếm tỷ lệ lớn đã tác động trực tiếp đến nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn toàn tỉnh, đặc biệt tại các đơn vị có mật độ dân số cao, tập trung các khu công nghiệp lớn như thành phố Vĩnh Yên, Phúc Yên, huyện Bình Xuyên. Hình thức cho thuê nhà, nhà trọ tại các đơn vị này chiếm ưu thế

4. Lao động

Theo dữ liệu thống kê, lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên trên địa bàn tỉnh

ước tính khoảng 607.007 người trong năm 2023, tăng hơn 2,6% so với năm 2022.

Cơ cấu lao động theo giới tính không có sự chênh lệch lớn nhưng lại có sự chênh lệch lớn trong cơ cấu lao động thành thị và nông thôn. Tại khu vực thành thị lực lượng lao động chỉ chiếm khoảng hơn 31% lực lượng lao động toàn tỉnh. Trong khi đó, tại khu vực nông thôn, lực lượng lao động chiếm tới hơn 69% lực lượng lao động toàn tỉnh.

Trong giai đoạn 2019-2023, lực lượng lao động trên địa bàn tỉnh có xu hướng tăng với tốc độ tăng bình quân trên 1,5%/năm. Trong năm 2023, lực lượng lao động có sự gia tăng trở lại với tốc độ gia tăng được ghi nhận trong năm là 1,8%.

Bảng 1.3: Lực lượng lao động từ 15 tuổi trở lên

Đơn vị: Người

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc 2023)

Trong tổng số lực lượng lao động năm 2023 là 607.007 người thì có khoảng 98,6% tương ứng với 597.427 người hiện đang làm việc trong các ngành kinh tế trên địa bàn tỉnh. Trong đó, cơ cấu lao động làm việc trong các ngành nông, lâm nghiệp và thủy sản chiếm 9,42%; các ngành công nghiệp và xây dựng chiếm 51,07%; các ngành dịch vụ thương mại chiếm 39,51%.

Bảng 1.4: Lao động từ 15 tuổi trở lên đang làm việc năm 2023 phân theo ngành kinh tế

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc năm 2023)

Tỷ lệ lao động đã qua đào tạo năm 2023 đạt 82%, tăng 1,7% so với năm 2022. Xu hướng tăng tỷ lệ lao động đã qua đào tạo góp phần chuyển dịch cơ cấu theo hướng tích cực, phù hợp với cơ cấu tăng dần tỷ trọng lao động trong công nghiệp, dịch vụ, giảm tỉ trọng lao động trong nông - lâm - ngư nghiệp. Phần lớn số lao động đã qua đào tạo đều được sử dụng hiệu quả, nhất là ở khu vực sản xuất kinh doanh. Ngoài lao động trên địa bản tỉnh, các doanh nghiệp trên địa bàn tỉnh còn tuyển dụng thêm nhiều lao động ngoại tỉnh.

Tuy nhiên, nguồn nhân lực của tỉnh có chuyên môn kỹ thuật chiếm số lượng thấp, khó thu hút được các dự án công nghệ cao do trình độ của người lao động không đáp ứng được tiêu chuẩn. Hạn chế này cũng tác động lớn tới việc chuyển giao công nghệ tại tỉnh Vĩnh Phúc. Đồng thời, hiện tại ngay đối với lao động phổ thông cũng trong tình trạng thiếu hụt do các dự án đầu tư trực tiếp nước ngoài tại tỉnh chủ yếu hoạt động trong các lĩnh vực sử dụng nhiều lao động, đặc biệt là lao động nữ, gây ra sự mất cân đối trong cơ cấu lao động.

III. Điều kiện kinh tế và xu hướng phát triển, chuyển dịch kinh tế.

4.1. Tình hình kinh tế

Ước tính cả năm 2023, tốc độ tăng GRDP của tỉnh tăng 2,37%, trong đó, khu vực nông, lâm nghiệp và thủy sản tăng 5,29%; khu vực công nghiệp xây dựng giảm 0,34%; khu vực dịch vụ tăng 8,61%.

Quy mô GRDP tỉnh Vĩnh Phúc năm 2023 theo giá hiện hành ước đạt 158,01 nghìn tỷ đồng, tăng 4,94 nghìn tỷ đồng, tương đương tăng 3,23% so với năm 2022. Đưa giá trị GRDP bình quân đầu người lên 130,5 triệu đồng/người, tăng 2,63 triệu đồng/người, tương đương tăng 2,05% so với năm 2022.

Bảng 1.5: Tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá hiện hành

Đơn vị: Tỷ đồng

(Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc 2023)

Với tỷ trọng khu vực vốn đầu tư nước ngoài cao, đã và đang hội nhập sâu rộng, có độ mở lớn, nhưng tính tự chủ và khả năng chống chịu còn hạn chế, nên kinh tế của tỉnh đã chịu ảnh hưởng rất mạnh bởi đại dịch Covid-19, do đó tăng trưởng năm 2020 chỉ đạt 2,85%. Theo đó, tốc độ tăng trưởng GRDP của tỉnh bình quân 5 năm giai đoạn 2016-2020 ước tăng 7,02%/năm, cao hơn mức tăng bình quân 6,1%/năm của Tỉnh giai đoạn 2011 - 2015, cao hơn tốc độ tăng trung bình của cả nước (đạt 6,01%) và đạt mục tiêu đã đề ra (tăng 7-7,5%/năm).

4.2. Xu hướng chuyển dịch kinh tế

Năm 2023 có sự chuyển dịch cơ cấu giữa khu vực công nghiệp - xây dựng và khu vực dịch vụ. Tỷ trọng GTTT khu vực công nghiệp - xây dựng đã giảm từ 48,97% năm 2022 xuống còn 47,18% năm 2023; trong khi đó khu vực dịch vụ tăng từ 21,81% lên 23,58%. Khu vực nông, lâm nghiệp, thủy sản duy trì tỷ trọng tương đối ổn định chiếm 5,31%; thuế sản phẩm chiếm 23,93%.

Khu vực công nghiệp và xây dựng tiếp tục xu hướng tăng trưởng cao trong giai đoạn 2011-2020, mức tăng trưởng bình quân ước đạt 10,41%/năm, giai đoạn 2016 - 2020 đạt 10,35%/năm cao hơn mức 10,15%/năm của giai đoạn 2011-2015. Kết quả tăng trưởng của khu vực công nghiệp và xây dựng vượt xa mục tiêu kế hoạch đề ra là 7-7,5%/năm. Nhóm ngành này cũng đóng góp lớn nhất vào tăng trưởng kinh tế của tỉnh.

Trong 10 năm qua, ngành chế biến chế tạo là ngành có đóng góp nhiều nhất trong tăng trưởng công nghiệp cũng như cả nền kinh tế.. Đây đồng thời cũng là ngành sử dụng rất nhiều lao động với các trình độ khác nhau. Điều này cũng góp phần đẩy nhanh tốc độ xây dựng tại các đô thị trong lĩnh vực nhà ở.

IV. Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

Ngày 22/12/2021, Thủ tướng Chính phủ đã ban hành Quyết định số 2161/QĐ- TTg phê duyệt Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045 với các quan điểm, chiến lược hành động, mục tiêu, nhiệm vụ và giải pháp thực hiện để phát triển nhà ở trên toàn quốc đến năm 2020, tầm nhìn đến năm 2030. Theo đó, quan điểm phát triển nhà ở đã được Ủy ban nhân dân các cấp phối hợp cùng các sở, ban, ngành của tỉnh thực hiện, triển khai, bao gồm:

- Bố trí chỗ ở thích hợp và an toàn, đảm bảo quyền cơ bản của người dân. Đây là điều kiện cần thiết để phát triển con người một cách toàn diện, đồng thời là nhân tố quyết định để phát triển nguồn nhân lực phục vụ cho sự nghiệp phát triển đất nước.

- Khuyến khích các thành phần kinh tế phát triển nhà ở theo cơ chế thị trường đáp ứng mọi nhu cầu của người dân, đồng thời có chính sách để hỗ trợ về nhà ở cho các đối tượng chính sách xã hội, người có thu nhập thấp và người nghèo gặp khó khăn về nhà ở nhằm góp phần ổn định chính trị, bảo đảm an sinh xã hội và phát triển đô thị, nông thôn theo hướng văn minh, hiện đại.

- Phát triển nhà ở tại các địa phương gắn với phát triển thị trường bất động sản nhà ở, phù hợp với chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong từng giai đoạn của địa phương và tuân thủ pháp luật về nhà ở, quy hoạch, kế hoạch do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội; phát triển nhà ở trên cơ sở sử dụng tiết kiệm các nguồn lực, đặc biệt là tài nguyên đất đai; tăng cường công tác quản lý xây dựng nhà ở.

- Bảo đảm an toàn và đáp ứng các điều kiện về chất lượng xây dựng, kiến trúc, cảnh quan, tiện nghi và môi trường; đủ khả năng ứng phó với biến đổi khí hậu, thảm họa thiên tai, dịch bệnh, sử dụng tiết kiệm năng lượng, phát triển bền vững, phát thải thấp theo đúng quy chuẩn, tiêu chuẩn do cơ quan có thẩm quyền ban hành.

- Phát triển đa dạng các loại hình nhà ở, chú trọng phát triển nhà ở xã hội, nhà chung cư, nhà cho thuê, nhà ở cho công nhân các khu công nghiệp, nhằm giải quyết cơ bản yêu cầu về nhà ở cho người dân đặc biệt tại khu vực đô thị, phấn đấu phát triển nhà ở tại khu vực nông thôn gắn với Chương trình mục tiêu quốc gia về xây dựng nông thôn mới.

- Đảm bảo chỗ ở ổn định cho công nhân và phát triển nhà ở công nhân gắn liền với trách nhiệm của người sử dụng lao động, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, chính quyền địa phương và các tổ chức công đoàn; theo phương thức phù hợp với yêu cầu của hoạt động sản xuất, quy định nhà ở công nhân là một hạ tầng thiết yếu của khu công nghiệp.

Từ năm 2021 đến nay, tỉnh đã triển khai thực hiện tốt các nhiệm vụ mà Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia đặt ra, cụ thể:

- Phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu về xây mới và cải tạo nhà ở của người dân, đảm bảo chất lượng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn. Đối với các nhà ở hiện hữu bao gồm nhà chung cư và nhà ở riêng lẻ của hộ gia đình, cá nhân khi xuống cấp, không đảm bảo chất lượng đã được các cơ quan chức năng tỉnh cải tạo, xây dựng lại.

- Chủ trương phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và của các đối tượng thụ hưởng chính sách.

- Phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở.

V. Hệ thống quy hoạch trên địa bàn tỉnh (Quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị).

Ngày 06/02/2024, Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt Quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050 tại Quyết định số 158/QĐ-TTg. Để hoàn thiện hệ thống quy hoạch, các địa phương đã và đang triển khai xây dựng, ban hành các quy hoạch chung đô thị và quy hoạch chung xây dựng xã trên địa bàn, các đồ án quy hoạch chung đô thị và khu vực được định hướng tổ chức không gian khu dân cư trong đồ án quy hoạch chung xây dựng xã được phê duyệt là cơ sở để xác định các khu vực dự kiến phát triển nhà ở, xác định các khu vực được định hướng phát triển khu dân cư hoặc đơn vị ở, phục vụ công tác kêu gọi phát triển nhà ở theo các Dự án trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030.

CHƯƠNG II: HIỆN TRẠNG NHÀ Ở TRÊN ĐỊA BÀN TỈNH

I. Phân tích hiện trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh

1. Hiện trạng về diện tích sàn xây dựng nhà ở và chất lượng nhà ở riêng lẻ, nhà chung cư tại khu vực đô thị, khu vực nông thôn.

1.1. Số lượng và diện tích nhà ở

Theo kết quả điều tra, khảo sát và báo cáo của các huyện, thành phố về công tác phát triển nhà ở, hiện trạng tính đến 31/12/2024 trên địa bàn tỉnh có khoảng 425.176 căn nhà với tổng diện tích khoảng 42.517.563 m² sàn nhà ở, trong đó:

Khu vực đô thị có khoảng 152.060 căn nhà với tổng diện tích 15.206.813 m² sàn nhà ở; Khu vực nông thôn có khoảng 273.108 căn nhà với tổng diện tích 27.310.751 m² sàn nhà ở.

Bảng 2.1: Tổng diện tích sàn nhà ở năm 2020 và năm 2024

(Nguồn: CTPTNO, niên giám thống kê và tính toán của SXD)

Nhà ở chung cư tại khu vực đô thị có xu hướng tăng dần trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở. Theo kết quả tổng hợp các dự án nhà ở thương mại đang triển khai, tỷ lệ nhà ở chung cư trong dự án đạt 38,7% tổng số lượng căn nhà.

1.2. Chất lượng nhà ở

Chất lượng nhà ở của tỉnh luôn đạt cao và duy trì, tính đến hết năm 2024 chất lượng nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt tỷ lệ 99,39%. Bên cạnh đó, tỷ lệ nhà thiếu kiên cố và đơn sơ thấp và thấp nhất so với khu vực Đồng bằng Sông Hồng và các tỉnh trong vùng. Chất lượng nhà ở chi tiết như sau:

Bảng 2.2. Hiện trạng tỷ lệ chất lượng nhà ở năm 2024

(Nguồn: Niên giám thống kê và tính toán của SXD)

Kể từ thời điểm năm 2020 đến nay, chất lượng nhà ở của người dân tiếp tục được cải thiện, chất lượng nhà ở kiên cố và bán kiên cố tăng thêm, một phần là nhà ở do người dân xây dựng mới và một phần là nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ được người dân cải tạo, nâng cấp hoặc xây dựng lại. Ngoài ra, các chính sách về việc cải tạo và xây dựng nhà ở mới cho người dân trên địa bàn tỉnh được đẩy mạnh, dẫn tới số lượng nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ giảm đáng kể qua các thời kỳ.

Nhà ở chung cư trên địa bàn tỉnh hiện nay chủ yếu phát triển ở khu vực đô thị điển hình như ở thành phố Vĩnh Yên, thành phố Phúc Yên. Các toàn nhà chung cư được xây dựng trong thời gian gần đây nên chất lượng sử dụng tốt, toàn tỉnh không có nhà chung cư cũ cần cải tạo sửa chữa.

2. Hiện trạng diện tích sàn xây dựng các loại hình nhà ở phát triển theo dự án.

2.1. Dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư

* Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã hoàn thành từ 2021 đến nay

Trong những năm qua, cùng với những chính sách về phát triển các loại hình nhà ở trên địa bàn cả nước, tỉnh Vĩnh Phúc cũng đã kêu gọi đầu tư các dự án phát triển nhà ở nhằm giải quyết nhu cầu ở của người dân. Cơ cấu sản phẩm nhà ở của tỉnh thời gian qua chủ yếu là nhà ở thấp tầng, một số ít dự án mà chủ đầu tư xây dựng hạ tầng tạo quỹ đất nền để chuyển nhượng quyền sử dụng đất cho người dân tự xây dựng nhà ở. Tính từ đầu năm 2021 đến nay có 15 dự án có sản phẩm hoàn thành, quy mô tổng cộng 732 căn nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư với tổng diện tích 301.330 m² sàn và 346 lô đất nền với tổng diện tích 55.514 m² sàn (Chi tiết tại phụ lục I)

Bảng 2.3a. Diện tích nhà ở thương mại hoàn thành theo đơn vị hành chính

* Dự án đầu tư xây dựng nhà ở thương mại đã được chấp thuận chủ trương đầu tư (dự án đang triển khai)

Hiện nay trên địa bàn tỉnh có 80 dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư đang triển khai, tập trung chủ yếu ở thành phố Vĩnh Yên, thành phố Phúc Yên và huyện Bình Xuyên. Tổng diện tích sàn nhà ở đưa vào sử dụng khi tất cả các dự án hoàn thành khoảng 15,7 triệu m² sàn, trong đó có 9,6 triệu m² sàn dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng giai đoạn 2021-2030. (Chi tiết dự án tại phụ lục I)

Bảng 2.3b. Diện tích nhà ở thương mại của các dự án đang triển khai

2.2. Dự án nhà ở xã hội

Hiện nay trên địa bàn tỉnh đang triển khai 31 dự án nhà ở xã hội với tổng quy mô 191,57 ha, với quy mô khoảng 24.295 căn, tương đương 2.529.196 m² sàn xây dựng. Trong đó:

- Có 06 dự án nhà ở xã hội độc lập với tổng quy mô là 22,14 ha, cung ứng khoảng 3.414 căn, tương đương khoảng 446.485 m² sàn xây dựng (trong đó có 02 dự án nhà ở xã hội dành riêng cho công nhân, người lao động và 04 dự án nhà thu nhập thấp).

- 25 dự án tại các vị trí phát triển nhà ở xã hội trong quỹ đất 20% của dự án nhà ở thương mại với tổng quy mô là 169,43 ha, cung ứng khoảng 20.881 căn nhà ở xã hội, tương đương khoảng 2.082.712 m² sàn xây dựng.

Bảng 2.4. Danh mục dự án nhà ở xã hội đã được chấp thuận chủ trương đầu tư và các dự án nhà ở xã hội đang triển khai

2.3. Dự án nhà ở phục vụ tái định cư

Theo khoản 1, điều 48 Luật Nhà ở 2023, các hình thức bố trí tái định cư bao gồm:

“1. Các hình thức bố trí nhà ở phục vụ tái định cư bao gồm:

a) Xây dựng nhà ở theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư;

b) Đặt hàng hoặc mua nhà ở thương mại được xây dựng theo dự án để bán, cho thuê mua, cho thuê cho người được tái định cư;

c) Bố trí cho người được tái định cư mua, thuê mua, thuê nhà ở xã hội xây dựng theo dự án;

d) Người được tái định cư được thanh toán tiền để tự mua, thuê mua, thuê nhà ở;

đ) Bố trí nhà ở cho người được tái định cư trong dự án đầu tư cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư theo quy định tại Chương V của Luật này;

e) Bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai.”.

Qua báo cáo và khảo sát thực tế, hiện nay tỉnh chưa có hình thức xây dựng nhà ở theo dự án để bố trí tái định cư, hai hình thức chủ yếu đã và đang thực hiện là:

+ Thanh toán tiền để người tái định cư tự mua, thuê mua, thuê nhà ở;

+ Bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai: thông qua việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để bố trí nền đất ở tái định cư cho người dân tự xây dựng nhà ở.

2.4. Dự án nhà ở công vụ

Qua số liệu báo cáo của các đơn vị và khảo sát thực tế hiện nay trên địa bàn không có loại hình nhà ở công vụ.

3. Hiện trạng nhà ở theo chương trình mục tiêu quốc gia, chương trình đầu tư công về nhà ở

a. Hộ người có công với cách mạng

Thực hiện Đề án theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, Ủy ban nhân dân tỉnh phê duyệt tại Quyết định số 2390/QĐ-UBND ngày 30/8/2013; Quyết định số 3633/QĐ-UBND ngày 16/12/2013 phê duyệt Đề án hỗ trợ hộ gia đình chính sách người có công với cách mạng được hỗ trợ về nhà ở theo Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ, Tổng số hộ người có công với cách mạng cần hỗ trợ nhà ở là 3.077 hộ (trong đó 1.246 hộ xây mới và 1.831 hộ sửa chữa).

Kết quả đã thực hiện hỗ trợ cho 3.065 hộ (trong đó 1.239 hộ xây mới và 1.826 hộ sửa chữa nhà), hoàn thành 99,61% theo Đề án được duyệt. Có 12 hộ trong Đề án không thực hiện hỗ trợ do tại thời điểm thực hiện hỗ trợ thì có hộ chuyển ở với con nên không có nhu cầu; có hộ không được tuổi, có hộ đất chưa có bìa đỏ,...

Nhà ở của các hộ gia đình sau khi được hỗ trợ có chất lượng đảm bảo, các hộ xây dựng nhà mới hoặc cải tạo sửa chữa đều đảm bảo diện tích xây dựng trung bình 40 m2, đảm bảo tiêu chí 3 cứng (nền cứng, khung - tường cứng và mái cứng). Tuy nhiên, trên địa bàn vẫn còn một số lượng người có công còn khó khăn về nhà ở, diện tích nhà ở chật hẹp, chất lượng không đảm bảo, không đủ đáp ứng điều kiện ở cho người dân.

b. Hộ gia đình nghèo và cận nghèo tại khu vực nông thôn[1]

Qua khảo sát thực trạng của các hộ nghèo có khó khăn về nhà ở khu vực nông thôn trên địa bàn tỉnh thì phần lớn các hộ này có nhà ở thiếu kiên cố và đơn sơ. Nhà ở được xây dựng từ lâu năm: tường gạch, mái ngói, nền xi măng xuống cấp, bị mưa thấm dột khi có mưa bão và có diện tích nhỏ hẹp.

Thực hiện Quyết định số 33/2015/QĐ-TTg ngày 10/8/2015 của Thủ tướng Chính phủ về chính sách hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo chuẩn nghèo giai đoạn 2011-2015 (Chương trình hỗ trợ hộ nghèo về nhà ở theo Quyết định số 167/2008/QĐ-TTg giai đoạn 2), Ủy ban nhân dân tỉnh Vĩnh Phúc ban hành Quyết định số 743/QĐ-UBND ngày 07/3/2016 Phê duyệt Đề án hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo chuẩn nghèo giai đoạn 2011-2015 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc làm cơ sở tổ chức triển khai thực hiện trên địa bàn tỉnh. Theo đó, tổng số căn nhà theo Đề án được duyệt là 1.381 căn.

Kết quả thực hiện Đề án hỗ trợ nhà ở đối với hộ nghèo theo chuẩn nghèo giai đoạn 2011-2015 trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc như sau:

- Số lượng căn nhà ở được hỗ trợ: 493 căn, đạt 35,7% so với số lượng nhà ở đã được phê duyệt tại Đề án rà soát, điều chỉnh lần cuối cùng của tỉnh.

- Công tác huy động vốn, giải ngân, thanh quyết toán chương trình được thực hiện theo đúng quy định về huy động vốn, giải ngân, thành quyết toán chương trình.

Ngoài ra, công tác lồng ghép nguồn vốn của chương trình với các chương trình khác: Một số doanh nghiệp tự đứng ra hỗ trợ làm Nhà đại đoàn kết, nhà tình thương, nhà tình nghĩa. Điển hình như Ngân hàng TMCP ngoại thương Việt Nam chi nhánh Vĩnh Phúc năm 2015, 2016 đã hỗ trợ xây dựng được 04 nhà tình nghĩa cho hộ nghèo; mỗi hộ được hỗ trợ từ 45-50 triệu đồng/hộ; Trong dịp kỷ niệm 20 năm tái lập tỉnh Vĩnh Phúc vào tháng 12 năm 2016. Các doanh nghiệp đang hoạt động trên địa bàn tỉnh và Hội đồng hương người Vĩnh Phúc ở các tỉnh đã hỗ trợ xây dựng được 100 ngôi nhà đại đoàn kết. Mỗi nhà trị giá 50 triệu đồng; Tháng 8 năm 2019, Ủy ban nhân dân thành phố Hà Nội hỗ trợ công tác an sinh xã hội cho tỉnh Vĩnh Phúc 3,0 tỷ đồng để hỗ trợ cho 75 hộ nghèo có khó khăn về nhà ở trên địa bàn tỉnh, mỗi hộ là 40 triệu đồng.

Trong giai đoạn 2021-2023, Quỹ “Vì người nghèo” các cấp đã vận động, triển khai thực hiện hỗ trợ xây mới và sửa chữa 952 Nhà đại đoàn kết, trị giá trên 58,59 tỷ đồng cho hộ nghèo, hộ cận nghèo, hộ có hoàn cảnh đặc biệt khó khăn, cụ thể trong năm 2021 hỗ trợ 379 nhà, năm 2022 hỗ trợ 363 nhà và năm 2023 hỗ trợ 210 nhà.

Hầu hết các nhà đều được xây dựng mới hoặc cải tạo đều đạt tiêu chuẩn nhà ở nông thôn theo quy định của Bộ Xây dựng. Phần lớn là nhà 1 tầng, diện tích đảm bảo tối thiểu 24 m2 và đảm bảo 3 cứng (nền cứng, khung - tường cứng, mái cứng), tổng giá trị ngôi nhà đều khoảng trên 100 triệu đồng, tuổi thọ đảm bảo trên 10 năm, an toàn trong mùa mưa bão.

4. Hiện trạng nhà ở của cá nhân tự xây dựng

Nhà ở dân tư xây vẫn chiếm tỷ trọng lớn trong công tác phát triển nhà ở của tỉnh. Chất lượng và không gian nhà ở của dân tự xây trong những năm qua không ngừng cải thiện. Theo Niên giám thống kê và tính toán của Sở Xây dựng, trong khoảng 10 năm từ 2014 - 2023, diện tích nhà ở do người dân (hộ dân) tự xây dựng đã hoàn thành trong năm ước tính đạt khoảng hơn 1,6 triệu m² sàn/năm, đa phần là nhà ở kiên cố và bán kiên cố. Từ đó có thể thấy được chất lượng nhà ở của người dân trên địa bàn tỉnh ngày càng được củng cố và phát triển, tạo điều kiện sống thuận lợi cho các hộ dân an cư lạc nghiệp.

Nhà ở dân tự xây cũng được phát triển nhiều hơn tại các khu vực trung tâm, xây dựng trên nền đất trong các dự án hoặc trên đất ở hộ gia đình. Nhà ở riêng lẻ tại các khu vực trung tâm ngoài mục đích để ở còn là nơi phát triển các dịch vụ thương mại, văn phòng.

5. Hiện trạng thị trường bất động sản phân khúc nhà ở.

Hệ thống quy phạm pháp luật điều chỉnh hoạt động của thị trường bất động sản đã và đang hoàn thiện (Luật Đất đai, Luật Xây dựng, Luật Nhà ở, Luật Đầu tư, Luật Doanh nghiệp, Luật Kinh doanh bất động sản và các Nghị định hướng dẫn thi hành) đã tạo ra được một hệ thống pháp luật đầy đủ để thị trường bất động sản phát triển ngày một bền vững và hiệu quả, môi trường đầu tư ngày càng thông thoáng và thuận lợi cho cả các nhà đầu tư trong nước và nước ngoài. Đặc biệt, Luật Kinh doanh bất động sản 2014 đã định hướng, tạo hành lang pháp lý cho các cơ quan quản lý nhà nước từng bước quản lý hiệu quả, đưa hoạt động của thị trường bất động sản đi vào nề nếp, ngày càng minh bạch, công khai.

Nhìn chung, các văn bản hướng dẫn thi hành Luật Kinh doanh bất động sản đã được ban hành kịp thời tạo hành lang pháp lý khá hoàn chỉnh, cơ bản phù hợp với thực tế, đáp ứng được yêu cầu công tác quản lý nhà nước về hoạt động kinh doanh bất động sản thời gian qua. Đặc biệt là, những chính sách gần đây của Nhà nước đối với nhà ở và thị trường bất động sản đã đạt được nhiều mục tiêu như: giảm hàng tồn kho bất động sản, thực hiện được mục tiêu của chiến lược quốc gia về nhà ở, từng bước khắc phục lệch pha cung - cầu, phát triển ổn định thị trường, góp phần khôi phục kinh tế, bảo đảm an sinh xã hội.

Tính từ 01/7/2015 (từ ngày Luật Kinh doanh bất động sản có hiệu lực), quy mô bất động sản được chấp thuận phù hợp với quy hoạch, kế hoạch được duyệt gồm: 09 dự án phát triển nhà ở, 06 dự án khu đô thị, 14 dự án trung tâm thương mại, văn phòng (dự án hỗn hợp); 19 dự án khu công nghiệp - KKT.

Ngày 12/6/2020, UBND tỉnh ban hành Quyết định số 27/2020/QĐ-UBND về xây dựng hệ thống thông tin, dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc. UBND các huyện, chủ đầu tư và các Sở ban ngành đã có báo cáo cung cấp thông tin theo quy định. Tuy nhiên trong quá trình vận hành phần mềm về hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản còn nhiều khó khăn, vướng mắc.

II. Đánh giá chung về thực trạng nhà ở trên địa bàn tỉnh

1. Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2024

Bảng 2.5. Kết quả thực hiện Chương trình phát triển nhà ở đến năm 2024

2. Đánh giá việc thực hiện Chương trình

- Diện tích bình quân nhà ở đạt 34,70 m² sàn/người vượt chỉ tiêu đặt ra trong Chương trình phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045, trong đó tại đô thị là 36,5 m² sàn/người vượt chi tiêu đặt ra, tại nông thôn đạt 33,8 m² sàn/người.

- Tỷ lệ nhà ở xã hội: Hoàn thành xây dựng 13.380/704.000 m² sàn. Tỷ lệ hoàn thành chỉ đạt khoảng 2% chỉ tiêu đề ra. Nguyên nhân do các khó khăn chung về thu hút đầu tư nhà ở xã hội (như điều kiện về đối tượng, hạn mức lợi nhuận, …) và sự thay đổi hệ thống pháp luật nhà ở, pháp luật kinh doanh bất động sản, pháp luật đất đai trong giai đoạn 2021-2024.

- Tỷ lệ nhà ở thương mại: Chưa hoàn thành mục tiêu tỷ lệ nhà ở thương mại đặt ra. Hiện nay tiến độ thực hiện chỉ đạt 301.330/4.644.000 m² sàn đề ra (đạt khoảng 6,5% chỉ tiêu đề ra).

- Tỷ lệ nhà ở dân tự xây dựng: Hoàn thành mục tiêu đặt ra với hơn 8 triệu m² sàn.

3. Những tồn tại.

* Dự án nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư

- Hầu hết các dự án đầu tư phát triển đô thị hiện nay, kể cả các dự án đang triển khai thực hiện đều xuất phát từ nhu cầu, đề xuất của nhà đầu tư từ bước lập quy hoạch chi tiết đến đề xuất dự án, nên phần lớn các dự án khu đô thị đều có quy mô diện tích nhỏ, nằm rải rác tại các khu vực khác nhau.

- Công tác giải phóng mặt bằng tại các dự án khu đô thị đã được Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố tích cực triển khai thực hiện tạo điều kiện giúp chủ đầu tư sớm có mặt bằng để triển khai dự án. Tuy nhiên, một số chủ đầu tư chưa chủ động phối hợp với các cấp chính quyền địa phương và các đơn vị liên quan để giải quyết những vướng mắc tồn tại do đó công tác giải phóng mặt bằng tại khá nhiều dự án bị chậm, kéo dài ảnh hưởng đến tiến độ của dự án.

- Một số dự án triển khai chậm so với tiến độ được duyệt và phải điều chỉnh giãn tiến độ nhiều lần. Một số dự án hoàn thành nhưng chưa nghiệm thu, bàn giao công trình hạ tầng cho chính quyền địa phương quản lý.

- Công tác quản lý, cấp phép xây dựng của Ủy ban nhân dân các huyện, thành phố ở một số khu đô thị, khu nhà ở còn buông lỏng, do vậy một số hộ dân xây dựng nhà ở không tuân thủ các quy định về kiến trúc mặt tiền, khoảng lùi theo thiết kế cũng như việc dồn lô đất liền kề để xây dựng nhà biệt thự,..

- Các dự án khu đô thị, khu nhà ở thời gian thực hiện còn kéo dài, việc xử lý vi phạm dự án chậm tiến độ, kéo dài thời gian thực hiện

* Dự án nhà ở xã hội

- Chính sách ưu đãi trong việc thu hút các nhà đầu tư xây dựng khu nhà ở tập trung cho công nhân tại các khu công nghiệp chưa thực sự hấp dẫn.

* Tình hình quản lý vận hành nhà chung cư

Đối với các Chủ đầu tư:

- Lưu trữ hồ sơ nhà chung cư chưa đầy đủ.

- Lập quy trình bảo trì nhà chung cư chưa rõ ràng, chưa phù hợp với công trình thực tế.

- Mở tài khoản tạm quản lý kinh phí bảo trì (trước khi có Ban quản trị nhà chung cư) chưa đúng quy định.

- Chậm báo cáo chính quyền địa phương khi chưa tổ chức được hội nghị nhà chung cư lần đầu theo quy định.

- Chậm bàn giao kinh phí bảo trì cho Ban quản trị nhà chung cư.

- Xây dựng một số bộ phận công trình chưa đúng thiết kế được duyệt.

- Chưa bảo đảm điều kiện hoạt động của phòng sinh hoạt cộng đồng (thiếu trang thiết bị, bàn ghế…).

Đối với các Đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư: Báo cáo công tác quản lý vận hành nhà chung cư không đầy đủ các nội dung; Thiếu các kế hoạch cho thời gian tiếp theo.

Đối với các Ban quản trị nhà chung cư: Chưa nắm rõ trách nhiệm, quyền hạn của mình dẫn đến không thực hiện hoặc chậm thực hiện các nội dung thuộc trách nhiệm của mình như: việc mở tài khoản quản lý kinh phí bảo trì; việc báo cáo với Sở Xây dựng các nội dung theo quy định; việc yêu cầu chủ đầu tư bàn giao kinh phí bảo trì; việc lập kế hoạch bảo trì hàng năm; việc sử dụng phần diện tích sở hữu chung…

4. Nguyên nhân.

a) Nguyên nhân khách quan

- Hệ thống các văn bản quản lý nhà nước về lĩnh vực quản lý nhà ở, xây dựng, phát triển đô thị thay đổi, thiếu tính ổn định, chưa có sự thống nhất gây khó khăn trong công tác chỉ đạo điều hành (như Luật Nhà ở, Luật Xây dựng, Luật Đầu tư, Luật Đất đai, Luật Đầu thầu, Luật Đầu tư công…). Đầu tư phát triển nhà ở chịu sự điều chỉnh của rất nhiều khung chính sách và lại thường xuyên bị thay đổi, điều chỉnh, bổ sung. Trong khi dự án đầu tư xây dựng nhà ở là những dự án có quy mô lớn, quá trình khảo sát, lập dự án và tổ chức thực hiện dự án thường diễn ra trong thời gian dài, chịu sự quản lý và điều chỉnh của nhiều hệ thống văn bản quy phạm pháp luật và nhiều cơ quan chức năng.

- Trong thời gian qua, công tác phát triển nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh gặp nhiều khó khăn. Nguyên nhân chủ yếu là do việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội không mang đến lợi nhuận như các hình thức đầu tư nhà ở thương mại, đất nền thương mại (quy định pháp luật khống chế tiêu chuẩn thiết kế, loại nhà ở, mức trần giá bán, cho thuê, cho thuê mua, lợi nhuận định mức, đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội) và chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội hiện nay chưa tạo được sự khác biệt lớn giữa nhà ở xã hội với đất nền thương mại tại địa phương có điều kiện phát triển kinh tế còn nhiều khó khăn. Vì vậy, theo quy luật kinh doanh, việc thu hút các nhà đầu tư tự nguyện bỏ vốn đầu tư nhà ở xã hội là rất khó khăn. Mặt khác, thực trạng cho thấy, hạn chế của địa phương là điều kiện tự nhiên về thổ nhưỡng nền đất yếu, không khai thác được vật liệu xây dựng tại chỗ dẫn đến chi phí đầu tư cao so với các địa phương khác, nhất là chi phí đầu tư xây dựng chung cư. Đồng thời, người dân địa phương không thích ở chung cư do tập quán sinh sống và phải nộp chi phí quản lý vận hành nhà chung cư. Từ đó, rất khó khăn cho công tác phát triển nhà ở xã hội dạng chung cư.

- Chế độ hỗ trợ người có công khó khăn về nhà ở được quy định tại nhiều văn bản khác nhau, thời điểm trước năm 2013 chủ yếu là hỗ trợ tiền sử dụng đất nếu có hoàn cảnh khó khăn không có khả năng làm nhà hoặc sửa chữa nhà thì rà soát xác minh cụ thể và đề nghị ngân sách các cấp hỗ trợ. Tuy nhiên, kể từ khi Quyết định số 22/2013/QĐ-TTg của Thủ tướng Chính phủ ban hành thì hầu hết hộ chính sách người có công khi làm nhà đều có đơn đề nghị hỗ trợ, trong khi đó nguồn lực chưa được bố trí kịp thời nhiều hộ đã có tên trong Đề án đã được phê duyệt chưa nhận được tiền do đã chết hoặc người dân tự xây dựng nhà ở.

- Nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư: Một số dự án dự án kéo dài, tiến độ triển khai chậm. Bên cạnh đó, đối với loại hình có sản phẩm là nhà ở do thị trường bất động sản biến động nên gây lãng phí nguồn lực nếu thì trường đi xuống nên các nhà đầu tư chuyển quyền sử dụng đất để người dân tự xây dựng nhà ở sau khi hoàn thiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội.

- Nhà ở xã hội: Việc đầu tư phát triển nhà ở xã hội không mang đến lợi nhuận như các hình thức đầu tư nhà ở thương mại, đất nền thương mại (quy định pháp luật khống chế tiêu chuẩn thiết kế, loại nhà ở, mức trần giá bán, cho thuê, cho thuê mua, lợi nhuận định mức, đối tượng mua, thuê, thuê mua nhà ở xã hội) và chính sách ưu đãi về nhà ở xã hội hiện nay chưa tạo được sự khác biệt lớn giữa nhà ở xã hội với đất nền thương mại tại địa phương có điều kiện phát triển kinh tế còn nhiều khó khăn.

- Nhà ở theo Chương trình mục tiêu:

+ Mức hỗ trợ của nhà nước đối với hộ nghèo về nhà ở thấp chưa phù hợp với kinh phí xây mới hoặc sửa chữa nhà ở.

+ Công tác tuyên truyền, vận động ở một số địa phương còn hạn chế, chưa thực sự sâu rộng để các tổ chức, đoàn thể, nhân dân biết, có điều kiện hưởng ứng. Nhiều hộ dân còn có tư tưởng ỷ lại, trông chờ vào nhà nước, chưa thực sự phát huy nội lực gia đình và dòng họ để thực hiện chương trình.

+ Một số nơi cấp ủy, chính quyền, mặt trận và các đoàn thể chỉ đạo chưa quyết liệt, tính chủ động chưa cao, sự phối hợp trong quá trình tổ chức thực hiện chương trình có mặt còn thiếu đồng bộ, lúng túng.

+ Một số hộ dân thấy phần móng nhà còn tốt hoặc việc phá căn nhà đang ở đi để xây dựng căn nhà với nguồn vốn hỗ trợ chỉ đáp ứng quy mô tối thiểu là 24m² là không phù hợp nên chỉ muốn cải tạo căn nhà ở hiện trạng. Tuy nhiên, đề án chỉ hỗ trợ đối với các hộ xây mới nên các huyện, thành phố và Ngân hàng chính sách gặp nhiều khó khăn trong việc thanh quyết toán kinh phí hỗ trợ.

+ Nguồn kinh phí hỗ trợ từ Trung ương chậm tiến độ triển khai dẫn đến thời gian thực hiện đề án kéo dài làm cho căn nhà của một bộ phận người có công không duy trì được sự chắc chắn nên một số địa phương đã tự động điều chỉnh hình thức hỗ trợ từ sửa chữa sang xây mới làm phát sinh chi phí thực hiện đề án.

b. Nguyên nhân chủ quan

- Về tuyên truyền và nhận thức:

+ Công tác tuyên truyền, nâng cao nhận thức về Luật Nhà ở 2023 cũng như các chương trình, kế hoạch của tỉnh cho công tác phát triển nhà ở còn chưa được đầy đủ ở các cấp, các ngành và các tổ chức, cá nhân trên địa bàn tỉnh.

+ Công tác tuyên truyền vận động tham gia vào các phong trào hỗ trợ người có công với cách mạng về nhà ở, hỗ trợ hộ nghèo còn khó khăn về nhà ở chưa được tổ chức thường xuyên, chưa huy động được các tổ chức chính trị, các ban ngành đoàn thể tích cực tham gia vào phong trào này, nên việc huy động các nguồn lực nhằm hỗ trợ hộ chính sách người có công, người nghèo về nhà ở còn gặp nhiều khó khăn.

+ Năng lực thể chế hóa các chủ trương thành cơ chế, chính sách cụ thể còn yếu. Thiếu cơ chế, chính sách đột phá để huy động nguồn lực xã hội cho đầu tư phát triển nhà ở.

- Công tác quản lý nhà nước:

+ Công tác quản lý nhà nước đối với dự án nhà ở theo quy định hiện nay còn nhiều bất cập, mỗi cơ quan quản lý một phân khúc đầu tư của dự án nên khi sự phối hợp giữa các sở, ngành không chặt chẽ, mỗi địa phương quy định một quy trình riêng, mỗi cơ quan là một thủ tục có nguy cơ tạo lỗ hỏng trong công tác quản lý và mất nhiều thời gian, cơ hội cho nhà đầu tư.Việc phối hợp trong xử lý, giải quyết các vướng mắc về quản lý đất đai, đầu tư xây dựng, vận hành và kinh doanh bất động sản đôi lúc chưa được các cấp, các ngành và UBND các cấp quan tâm đúng mức.

+ Năng lực và trình độ chuyên môn của cán bộ, công chức các cấp đối với công tác quản lý phát triển nhà ở còn hạn chế, cộng với việc cán bộ công chức làm việc trong lĩnh vực nhà ở còn thiếu, chưa tương xứng với lĩnh vực quản lý rộng lớn như nhà ở, nên công tác tham mưu triển khai thực hiện các quy định pháp luật về nhà ở, đặc biệt là triển khai thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở của tỉnh còn yếu, chưa đạt yêu cầu của công tác quản lý.

+ Công tác quản lý quy hoạch xây dựng, đầu tư xây dựng, kiểm tra, thanh tra của các sở, ban, ngành, chính quyền địa phương chưa có sự phối hợp chặt chẽ, chưa kiên quyết, thường xuyên, chưa thực hiện hết chức trách, nhiệm vụ được giao để hướng dẫn, chấn chỉnh, xử lý vi phạm các hoạt động đầu tư xây dựng tại các dự án nhà ở, đô thị trên địa bàn tỉnh. Chính quyền địa phương chưa tích cực trong công tác giám sát đầu tư xây dựng của các dự án đầu tư nhà ở trên địa bàn theo chức năng được pháp luật quy định.

- Công tác quy hoạch: Để bất động sản phát huy được tối đa giá trị thì công tác quy hoạch đóng một vai trò quan trọng. Tuy nhiên, thời gian qua, công tác quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch dự án còn nhiều hạn chế, các quy hoạch chưa thống nhất và đồng bộ, thiếu tính khả thi, chưa đáp ứng yêu cầu thực tế nên thường phải điều chỉnh, thay đổi (hầu hết các dự án bất động sản trong quá trình thực hiện đều có ít nhất 01 lần phải điều chỉnh quy hoạch), quy hoạch chưa quan tâm đến việc bố trí các công trình hạ tầng xã hội để tăng sức hút và giá trị bất động sản của các dự án, nhiều dự án phát triển nhà ở đô thị chưa được lấp đầy. Quy hoạch đô thị chưa tạo được sức hấp dẫn, thu hút để tăng dân số, dẫn đến tỷ lệ đô thị hóa chưa cao.

- Công tác bồi thường giải phóng mặt bằng:

+ Giá tính bồi thường được tính tại thời điểm ban hành quyết định thu hồi đất, còn giá cả thị trường thì trượt giá theo từng năm, trong khi đó có những dự án thu hồi, bồi thường, giải phóng mặt bằng kéo dài nhiều năm dẫn đến phát sinh yêu cầu, khiếu nại về giá tính bồi thường.

+ Các đơn vị tư vấn ký hợp đồng tư vấn xác định giá đất cụ thể rất hạn chế và khi xác định giá đất cụ thể phải áp dụng phương pháp thặng dư, trình tự, nội dung xác định giá đất theo phương pháp này rất phức tạp, số liệu tính toán ước tính tổng doanh thu và ước tính tổng chi phí chỉ mang tính giả định nên quá trình thực hiện công tác xác định giá đất cụ thể từ khi ký hợp đồng thuê tư vấn đến khi được UBND tỉnh ban hành quyết định phê duyệt giá đất cụ thể thường mất rất nhiều thời gian. Bên cạnh đó, đơn vị tư vấn xác định giá đất cụ thể tại địa phương không có mà phải thuê từ tỉnh, thành khác dẫn đến việc đi lại của đơn vị tư vấn tốn kém nhiều, nhưng đơn giá dịch vụ lại thấp, từ đó chưa tạo sự đồng thuận của đơn vị tư vấn, không có nhiều đơn vị tư vấn thống nhất ký hợp đồng.

+ Việc bồi thường, giải phóng mặt bằng còn gặp khó khăn do quản lý nguồn gốc và việc sử dụng đất đai không chặt chẽ, công tác giải quyết các khó khăn vướng mắc trong giải phóng mặt bằng còn chưa triệt để làm kéo dài thời gian thực hiện dự án nhà ở, còn thiếu sự đồng thuận của người dân trong công tác bồi thường giải phóng mặt bằng tại một số dự án.

CHƯƠNG III. DỰ BÁO NHU CẦU NHÀ Ở TỈNH VĨNH PHÚC GIAI ĐOẠN 2021-2030

I. Cơ sở dự báo nhu cầu nhà ở của tỉnh

1. Các yêu cầu khi xác định chỉ tiêu nhà ở

- Phát triển nhà ở gắn liền với các mục tiêu phát triển kinh tế - xã hội cho nên hoàn thành các mục tiêu này là yếu tố quan trọng để công tác phát triển nhà ở đạt hiệu quả cao;

- Được dự báo một cách khoa học và phù hợp với định hướng phát triển kinh tế xã hội trong từng giai đoạn;

- Phù hợp với nhu cầu về nhà ở của từng giai đoạn;

- Đảm bảo tối ưu hóa các nguồn lực đặc biệt là vốn đầu tư và đất đai.

2. Cơ sở tính toán

Chỉ tiêu nhà ở trên địa bàn tỉnh được dự báo dựa trên cơ sở về sự gia tăng dân số, chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân từng giai đoạn, nhu cầu nhà ở để bố trí tái định cư và quy mô phát triển đô thị, phát triển các khu công nghiệp theo quy hoạch. Cụ thể:

- Sự gia tăng dân số dựa trên các yếu tố tác động như: tăng dân số tự nhiên, di dân cơ học và các chỉ tiêu phát triển đô thị;

- Mục tiêu phát triển về kinh tế - xã hội của tỉnh, tốc độ tăng trưởng GRDP;

- Tốc độ phát triển nhà ở thực tế giai đoạn 2021-2024 trên địa bàn tỉnh;

- Việc phát triển các khu đô thị mới, cải tạo, chỉnh trang phát triển hệ thống hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội tại các đô thị;

- Căn cứ số lượng các khu công nghiệp tập trung và các cụm công nghiệp theo quy hoạch phát triển công nghiệp của tỉnh,...

- Căn cứ Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia giai đoạn 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2045;

- Căn cứ Quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050;

- Căn cứ Chương trình phát triển nhà ở tỉnh Vĩnh Phúc đến năm 2030, tầm nhìn đến năm 2045.

3. Tiêu chí xác định nhu cầu nhà ở

- Các chỉ tiêu, yêu cầu về phát triển nhà ở nêu trong Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia được Thủ tướng Chính phủ phê duyệt.

- Các chỉ tiêu liên quan đến phát triển nhà ở nêu trong quy hoạch tỉnh, quy hoạch xây dựng của địa phương của giai đoạn thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Quỹ đất dành cho phát triển nhà ở được xác định trong quy hoạch xây dựng, quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất của địa phương đã được cơ quan có thẩm quyền phê duyệt.

- Các cơ chế, chính sách hỗ trợ nhà ở do Nhà nước ban hành tại thời điểm nghiên cứu, xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

- Thực trạng về diện tích nhà ở trên địa bàn do cơ quan có thẩm quyền cung cấp tại thời điểm xây dựng chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; thực trạng về nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở cho các hộ nghèo tại khu vực nông thôn và nhà ở cho các đối tượng khác trong giai đoạn 05 năm hoặc 10 năm trước đây.

- Thực trạng về dân số và thu nhập bình quân đầu người trên địa bàn tại thời điểm xây dựng chương trình, kế hoạch, dự kiến mức tăng dân số tự nhiên, dân số cơ học do cơ quan có thẩm quyền cung cấp trong giai đoạn thực hiện chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở.

- Dự kiến khả năng tài chính từ ngân sách của địa phương để hỗ trợ xây dựng nhà ở dành cho các đối tượng thuộc diện được hưởng chính sách nhà ở xã hội.

II. Dự báo nhu cầu chung về nhà ở

Công thức dự báo nhu cầu nhà ở:

ST = Sbq x Ds (m²)

Trong đó: ST là tổng diện tích nhà ở

Sbq là diện tích nhà ở bình quân đầu người

Ds là dân số toàn tỉnh

1. Dự báo dân số theo quy hoạch tỉnh

1.1. Dự báo dân số

Quy mô dân số tỉnh Vĩnh Phúc năm 2024 là 1.225.290 người. Dân số đến năm 2030 được dự báo Căn cứ Quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, dự báo đến năm 2030 đạt 1.470.000 người.

1.2. Dự báo tăng trưởng kinh tế

Theo nghiên cứu quá trình phát triển tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá hiện hành (GRDP) từ năm 2006 đến năm 2023, dự báo tổng sản phẩm tỉnh tương lai theo tỷ lệ tăng trung bình hàng năm của tỉnh theo công thức:

GRDPt = GRDP0 * (1+r)t

Trong đó:

GRDPt là tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh theo giá hiện hành năm dự báo;

GRDP0 là tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh theo giá hiện hành năm năm 2024;

r: tốc độ tăng trưởng tổng sản phẩm trên địa bàn tỉnh trung bình;

t: Khoảng cách giữa năm dự báo và năm 2023.

Bảng 3.1. Tổng hợp hiện trạng tổng sản phẩm toàn tỉnh giai đoạn 2006-2023

Nguồn: Niên giám thống kê tỉnh Vĩnh Phúc

Căn cứ Quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 được ban hành tại Quyết định số 158/QĐ/TTg ngày 06/02/2024. Dự báo tốc độ tăng trưởng GRDP bình quân thời kỳ 2021 - 2030 đạt khoảng từ 10,5 - 11,0%/năm; GRDP bình quân đầu người năm 2030 đạt khoảng 325 triệu đồng.

1.3. Dự báo phát triển đô thị

1.3.1. Lộ trình phân loại đô thị

Theo Quyết định số 158/QĐ-TTg ngày 06 tháng 02 năm 2024 của Thủ tướng Chính phủ về việc phê duyệt Quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050 lộ trình phân loại đô thị trên địa bàn tỉnh Vĩnh Phúc cụ thể như sau:

Ghi chú:

- (*) Thực hiện theo Quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021 - 2030, tầm nhìn đến năm 2050.

- Trong quá trình xây dựng phát triển đô thị, các đô thị đạt tiêu chí phân loại đô thị sớm hơn hoặc muộn hơn định hướng thì thực hiện thủ tục đánh giá, công nhận loại đô thị tại thời điểm đánh giá đạt các tiêu chí phân loại đô thị theo quy định của pháp luật; thực hiện thành lập đơn vị hành chính đô thị (phường, thị trấn) tại thời điểm phù hợp. Phạm vi cụ thể của các đô thị và khu vực nội thị và khu chức năng trong đô thị sẽ được cụ thể hoá trong quy hoạch cấp dưới

1.3.2. Số lượng đô thị

- Đến năm 2030 tỷ lệ đô thị hóa khoảng 65%, bao gồm các đô thị:

+ 02 đô thị loại II: thành phố Vĩnh Yên và Phúc Yên.

+ 05 đô thị loại IV gồm: Vĩnh Tường, Tam Đảo, Bình Xuyên, Tam Dương, Yên Lạc, trong đó Vĩnh Tường, Tam Đảo, Bình Xuyên được thành lập đơn vị hành chính đô thị là thị xã.

+ 19 đô thị loại V: trong đó huyện Lập Thạch có 14 đô thị, huyện Sông Lô có 05 đô thị.

- Phấn đấu đến năm 2030, tỉnh Vĩnh Phúc đạt các tiêu chí của đô thị loại I, làm tiền đề để thành lập thành phố trực thuộc Trung ương; sau năm 2030 Vĩnh Phúc trở thành thành phố trực thuộc Trung ương.

1.3.3. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa

Căn cứ kết quả dự báo theo số liệu dân số theo niên giám thống kê (từ 2006- 2023), Quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021-2030, tầm nhìn đến năm 2050, tỷ lệ đô thị hóa của tỉnh Vĩnh Phúc:

Bảng 3.2. Dự báo tỷ lệ đô thị hóa toàn tỉnh đến năm 2030

(Nguồn: Niên giám thống kê các năm; Quy hoạch tỉnh Vĩnh Phúc thời kỳ 2021- 2030, tầm nhìn đến năm 2050)

1.3.4. Tương quan của diện tích nhà ở bình quân đầu người với tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) bình quân đầu người

Những nghiên cứu và phân tích từ kinh nghiệm quốc tế(2) đều cho thấy có sự tương quan giữa diện tích nhà ở bình quân đầu người với GRDP bình quân đầu người và tỷ lệ đô thị hóa, theo đó diện tích nhà ở bình quân đầu người sẽ tăng lên khi GRDP bình quân đầu người tăng lên nhờ tăng trưởng kinh tế. Yếu tố giá nhà ở, do còn thiếu số liệu chính thức chỉ số giá bất động sản, sẽ được phản ánh sự tương quan thông qua việc sử dụng GRDP bình quân đầu người, do đó mô hình dự báo diện tích nhà ở bình quân đầu người được phân tích thông qua 2 chỉ số GRDP bình quân đầu người và diện tích nhà ở bình quân đầu người qua các giai đoạn.

Tương tự như các nghiên cứu quốc tế, phân tích hồi quy cho thấy dạng hàm sau phù hợp:

Ln(DTBQ) = α + β1 ×Ln(GRDP_BQ) + β2×(DTH))

DTBQ=EXP(Ln(DTBQ))

(ĐVT: m²/người)

Trong đó:

Ln(DTBQ) là Logarit tự nhiên của giá trị diện tích nhà ở bình quân

Ln(GRDP_BQ) là Logarit tự nhiên của GRDP bình quân đầu người (triệu đồng/người)

DTH là giá trị đô thị hóa của tỉnh tương ứng với thời điểm dự bảo

EXP(Ln(DTBQ)) là số mũ của Logarit tự nhiên của diện tích bình quân

α, β1, β2 là các hệ số tương quan

Theo kết quả phân tích hồi quy, với các hệ số tương quan α= 1,63; β1=0,367; β2= -0,024 hàm hồi quy đa biến về diện tích nhà ở bình quân tối thiểu của tỉnh có dạng như sau:

Ln(DTBQ) = 1,63+ 0,367*Ln(GRDP_BQ) - 0,024*ĐTH

DTBQ=EXP(ln(DTBQ))

Bảng 3.3. Kết quả mô hình dự báo diện tích bình quân

Bảng ước tính tham số phương trình (Coefficientsa)

Bảng đo mức độ sai lệch (Model Summaryb)

a. Predictors: (Constant), DTH, LnGRDPBQ

b. Dependent Variable: LnDTBQ

Chuỗi dữ liệu sử dụng được tập hợp và tính toán bao gồm diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh được thu thập và tính toán từ năm 2006 -2023, tổng sản phẩm trên địa bàn theo giá hiện hành từ năm 2006-2023, tỷ lệ đô thị hóa từ năm 2006-2023.

Bảng 3.4. Hiện trạng GRDP bình quân và diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh giai đoạn 2006-2024

(Nguồn: Niên giám thống kê các năm, Tổng điều tra dân số và nhà ở năm 2009 và năm 2019)

Dự báo đến năm 2030, với giá trị tổng sản phẩm bình quân đầu người được dự báo đạt 325 triệu đồng và tỷ lệ đô thị hóa đạt 65%, sử dụng hàm hồi quy xác định được diện tích nhà ở bình quân đầu người đạt 42 m² sàn/người. Đối chiếu kết quả dự báo theo Chương trình PTN kèm theo Quyết định số 527/QĐ-UBND và điều chỉnh dự báo như sau:

Bảng 3.5. Điều chỉnh dự báo DTBQ đến năm 2030

1.3.5. Nhu cầu nhà ở xây dựng mới

Để đáp ứng được nhu cầu diện tích nhà ở bình quân đến năm 2030, cần phải xây dựng mới và hoàn thành lượng diện tích nhà ở:

Bảng 3.6. Nhu cầu diện tích nhà ở giai đoạn 2021-2030

Để phát triển đáp ứng được nhu cầu 42 m² sàn/người đến năm 2030, diện tích nhà ở cần tăng thêm giai đoạn 2021-2030 khoảng 27,6 triệu m². Đối chiếu kết quả dự báo theo Chương trình PTN kèm theo Quyết định số 527/QĐ-UBND và điều chỉnh dự báo như sau:

Bảng 3.7. Điều chỉnh dự báo Diện tích cần phải hoàn thành giai đoạn 2021 - 2030 theo Chương trình PTN kèm theo Quyết định Số: 50/QĐ-UBND và điều chỉnh dự báo:

2. Phân định nhu cầu diện tích nhà ở của từng nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội

Qua ra soát và tổng hợp số liệu của các đơn vị báo cáo, điều chỉnh nhu cầu nhà ở của một số đối tượng, nội dung điều chỉnh cụ thể như sau:

Bảng 3.8: Tổng hợp nhu cầu nhà ở của các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội

3. Nhu cầu diện tích sàn xây dựng nhà ở tăng thêm và sẽ hoàn thành, đưa vào sử dụng trong kỳ chương trình theo từng loại nhà phát triển theo dự án.

3.1. Nhu cầu về nhà ở xã hội

Triển khai mục tiêu phát triển nhà ở xã hội, nhà ở công nhân có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp khu vực đô thị và của công nhân, người lao động trong khu công nghiệp, khu chế xuất. Chính phủ triển khai Đề án “đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030” theo quyết định 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023, qua đó tổng hợp nhu cầu về nhà ở xã hội trên địa bàn toàn quốc, trong đó tỉnh Vĩnh Phúc giai đoạn 2021-2030 có nhu cầu nhà ở tăng thêm và sẽ hoàn thành đưa vào sử dụng khoảng khoảng 7 triệu m² sàn (chỉ xét các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, gồm các đối tượng tại khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 điều 76 Luật Nhà ở).

3.2. Nhu cầu nhà ở công vụ

Theo quy định tại Khoản 1, Điều 45 Luật Nhà ở quy định đối tượng được thuê nhà ở công vụ, theo đó các đối tượng được thuê nhà ở công vụ bao gồm:

- Cán bộ lãnh đạo của Đảng, Nhà nước thuộc trường hợp ở nhà ở công vụ trong thời gian đảm nhận chức vụ.

- Cán bộ, công chức thuộc cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển, biệt phái từ địa phương về cơ quan trung ương công tác giữ chức vụ từ Phó Thủ trưởng cơ quan thuộc Chính phủ và tương đương trở lên; được điều động, luân chuyển, biệt phái từ cơ quan trung ương về địa phương công tác hoặc từ địa phương này đến địa phương khác để giữ chức vụ từ Phó Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp huyện, Phó Giám đốc Sở và tương đương trở lên.

- Cán bộ, công chức, viên chức thuộc cơ quan của Đảng, Nhà nước, tổ chức chính trị - xã hội được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

- Sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp, hạ sĩ quan thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển, biệt phái theo yêu cầu quốc phòng, an ninh; công nhân công an, công chức, công nhân và viên chức quốc phòng, người làm công tác cơ yếu, người làm công tác khác trong tổ chức cơ yếu hưởng lương từ ngân sách nhà nước thuộc lực lượng vũ trang nhân dân được điều động, luân chuyển, biệt phái đến công tác tại xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo; trừ trường hợp pháp luật quy định đối tượng thuộc điểm này phải ở trong doanh trại của lực lượng vũ trang nhân dân.

- Giáo viên, bác sĩ, nhân viên y tế đến công tác tại khu vực nông thôn, xã vùng sâu, vùng xa, vùng có điều kiện kinh tế - xã hội đặc biệt khó khăn, khu vực biên giới, hải đảo.

- Nhà khoa học được giao chủ trì nhiệm vụ khoa học và công nghệ cấp quốc gia đặc biệt quan trọng theo quy định của Luật Khoa học và Công nghệ; nhân tài có đóng góp quan trọng cho quốc gia được cấp có thẩm quyền công nhận theo quy định của pháp luật.

Trên cơ sở số liệu các cơ quan, đơn vị trên địa bàn tỉnh cung cấp; căn cứ quy định tại Điều 45 Luật Nhà ở ngày 27 tháng 11 năm 2023 trên địa bàn tỉnh hiện có 04 đối tượng có nhu cầu thuê nhà ở công vụ.

Bảng 3.9. Điều chỉnh nhu cầu nhà ở công vụ tại chương trình phát triển nhà ở kèm theo Quyết định Số: 50/QĐ-UBND

3.3. Nhu cầu về nhà ở phục vụ tái định cư

Trong thời gian qua, việc di dời giải tỏa người dân để thực hiện các dự án đầu tư xây dựng trên địa bàn tỉnh chủ yếu được thực hiện thông qua hình thức bố trí quỹ đất tái định cư để người dân tự xây dựng nhà ở, một số ít trường hợp có nhu cầu bồi thường bằng tiền, tự lo chỗ ở.

Theo dự báo đây vẫn tiếp tục là xu hướng bố trí tái định cư phù hợp cho giai đoạn 2021-2030, ngoài ra có thể xem xét bố trí cho các hộ đủ điều kiện tái định cư mua nhà ở xã hội tại các dự án nên chưa phát sinh nhu cầu đầu tư xây dựng quỹ nhà ở tái định cư bằng nguồn vốn ngân sách.

Nhu cầu bố trí quỹ đất tái định cư trên địa bàn tỉnh hiện tập trung ở 02 nhóm đối tượng:

- Nhóm thứ nhất là các hộ gia đình bị di dời, giải tỏa để thực hiện các dự án. Đây là nhóm được dự báo phát sinh số lượng lớn nhu cầu bố trí quỹ đất tái định cư trong giai đoạn 2021-2030 do phải thực hiện bồi thường, giải phóng mặt bằng để đẩy mạnh thực hiện các dự án phát triển đô thị, phát triển hệ thống hạ tầng.

- Nhóm thứ hai là các hộ gia đình trong khu vực thường xuyên bị ảnh hưởng bởi thiên tai, biến đổi khí hậu cần di dời để đảm bảo an toàn. Tuy nhiên, nhu cầu bố trí quỹ đất tái định cư của nhóm đối tượng này không lớn.

Trong giai đoạn 2021 - 2030 tiếp tục thực hiện bố trí tái định cư chủ yếu theo 2 hình thức (1) Thanh toán tiền để người tái định cư tự mua, thuê mua, thuê nhà ở; (2) Bố trí tái định cư theo quy định của pháp luật về đất đai: thông qua việc đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật để bố trí nền đất ở tái định cư cho người dân tự xây dựng nhà ở hoặc các hình thức khác theo quy định của pháp luật.

Hạn chế thực hiện hình thức xây dựng dự án nhà ở tái định cư để phục vụ tái định cư do chưa phù hợp với nhu cầu và khả năng chi trả của đối tượng.

3.4. Nhu cầu phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân dư

* Dự báo diện tích nhà ở dân tự xây

Căn cứ kết quả điều tra diện tích nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng trong Niên giám thống kê của tỉnh, căn cứ kết quả đánh giá việc thực hiện Chương trình phát triển nhà ở đã được ban hành, dự báo nhu cầu về nhà ở do dân tự xây dựng trên địa bàn tỉnh trong giai đoạn 2021-2030 là 10 triệu m² sàn, tương ứng khoảng 55.556 căn nhà.

* Dự báo nhu cầu diện tích sàn nhà ở thương mại trong các dự án khu đô thị, khu dân cư

Tổng nhu cầu phát triển nhà ở giai đoạn 2021-2030 khoảng 28 triệu m² sàn (đã trình bày tại điểm 1, mục II, Chương III về dự báo nhu cầu), sau khi đáp ứng nhu cầu về nhà ở xã hội, nhà ở công vụ, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở do người dân tự xây dựng thì nhu cầu nhà ở thương mại trong các khu đô thị, khu dân cư trên địa bàn tỉnh giai đoạn 2021-2030 khoảng 16 triệu m² sàn tương ứng khoảng 68 nghìn căn nhà.

CHƯƠNG IV: NỘI DUNG ĐIỀU CHỈNH CHƯƠNG TRÌNH

I. Mục tiêu phát triển nhà ở

1. Bổ sung mục tiêu tổng quát

- Phát triển nhà ở đáp ứng nhu cầu về xây mới và cải tạo nhà ở của người dân, đảm bảo chất lượng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn. Phát triển nhà ở có giá phù hợp với khả năng chi trả của hộ gia đình có thu nhập trung bình, thu nhập thấp và của các đối tượng thụ hưởng chính sách.

- Phát triển thị trường bất động sản nhà ở bền vững, minh bạch dưới sự điều tiết, giám sát của Nhà nước, phù hợp với quy hoạch sử dụng đất, chiến lược, chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở; hạn chế tình trạng đầu cơ, lãng phí tài nguyên đất trong phát triển nhà ở.

- Tập trung phát triển các dự án nhà ở xã hội tại các vị trí thuận tiện về giao thông gắn với các đô thị trung tâm có nhu cầu lớn về nhà ở xã hội, với các trung tâm công nghiệp, bảo đảm đồng bộ về hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội thiết yếu.

- Tập trung phát triển những dự án phát triển đô thị có quy mô lớn, khai thác tốt liên kết vùng, có sức ảnh hưởng lan tỏa rộng trong và ngoài tỉnh; ưu tiên phát triển mới các dự án đô thị sinh thái, nghỉ dưỡng, tạo ra các sản phẩm bất động sản cao cấp, phân khúc mới có sức hấp dẫn, cạnh tranh so với các địa phương trong vùng, tạo động lực phát triển kinh tế - xã hội.

- Phát triển các dự án đô thị trên cơ sở nghiên cứu, khai thác các tiềm năng, lợi thế của từng địa phương; các dự án có trọng tâm, điểm nhấn. Ưu tiên các khu vực có tiềm năng lợi thế về điều kiện tự nhiên như Phúc Yên, Bình Xuyên, Yên Lạc, Vĩnh Yên, Tam Đảo để phát triển các sản phẩm bất động sản chủ đạo, mũi nhọn, là loại hình nhà ở sinh thái, nghỉ dưỡng, thu hút và thúc đẩy gia tăng dân số cơ học cho tỉnh. Hạn chế phát triển phân khúc sản phẩm bất động sản truyền thống (đất nền, nhà liền kế).

- Sử dụng quỹ đất hỗn hợp (có đất ở) được quy hoạch tại các vị trí giao thông thuận lợi để thu hút đầu tư, xây dựng công trình nhà ở cao tầng có mục đích sử dụng hỗn hợp phục vụ nhu cầu về nhà ở, đồng thời kết hợp cải tạo, chỉnh trang đô thị.

2. Mục tiêu cụ thể

a. Điều chỉnh mục tiêu phát triển diện tích nhà ở

Giai đoạn 2021 - 2030 phát triển được 27.657.149 m² sàn nhà ở toàn tỉnh, tương đương với khoảng 153.387 căn nhà, nâng chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân toàn tỉnh lên 42,0 m² sàn/người, trong đó khu vực đô thị đạt 45,0 m² sàn/người, khu vực nông thôn đạt 36,43 m² sàn/người.

Bảng4.1. Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở

b. Giữ nguyên mục tiêu nâng cao chất lượng nhà ở[3]

- Nhà ở xây dựng mới trên địa bàn toàn tỉnh giai đoạn 2021-2030đạt chất lượng kiên cố và bán kiên cố đạt 100%;

- Đến năm 2030, phấn đấu xóa bỏ hoàn toàn nhà thiếu kiên cố, đơn sơ; 90% nhà ở trên địa bàn tỉnh có hệ thống cấp điện, cấp nước được đấu nối vào hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực.

- Nhà ở phát triển mới đảm bảo chất lượng theo quy chuẩn, tiêu chuẩn, gắn với các dự án phát triển đô thị, đảm bảo đồng bộ hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội, kết nối hạ tầng giao thông, hạ tầng số, thiết kế mở rộng không gian tiện nghi chức năng của căn nhà theo hướng phát triển không gian xanh, bền vững, phát thải thấp.

- Nâng cao chất lượng nhà ở hiện hữu thông qua thúc đẩy áp dụng thực hiện quy chuẩn, tiêu chuẩn, quy hoạch khi cải tạo và xây dựng lại đối với nhà ở riêng lẻ, hộ gia đình và cải tạo xây dựng lại nhà chung cư theo dự án đồng bộ, hiện đại.

c. Điều chỉnh mục tiêu phát triển nhà ở theo dự án

Tập trung đẩy mạnh phát triển nhà ở theo dự án tại các khu vực phát triển nhà ở theo dự án được xác định trong chương trình phát triển nhà ở. Mục tiêu phát triển nhà ở theo các loại hình nhà ở thương mại, nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân trong khu công nghiệp và nhà ở của hộ gia đình cá nhân tự xây dựng, cụ thể như sau:

(1) Phát triển hoàn thành khoảng 15.891.349m² sàn nhà ở thương mại, nhà ở trong các khu đô thị, khu dân cư, tương đương khoảng 68.401 căn nhà xây dựng mới.

(2) Phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân:

Đẩy mạnh phát triển nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân để đáp ứng nhu cầu của các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội và đối tượng công nhân làm việc trong các khu công nghiệp (quan điểm tại đề án Đầu tư xây dựng ít nhất 01 triệu căn hộ nhà ở xã hội cho đối tượng thu nhập thấp, công nhân khu công nghiệp giai đoạn 2021 - 2030 tại Quyết định số 338/QĐ-TTg). Phấn đấu xây dựng hoàn thành 7.081.140 m² sàn nhà ở xã hội tương ứng khoảng 139.537 căn nhà để đáp ứng nhu cầu nhà ở xã hội trên địa bàn tỉnh, mục tiêu phát triển tối thiểu đạt chỉ tiêu được giao tại quyết định số 338/QĐ-TTg ngày 03/4/2023 của Thủ tướng Chính phủ là khoảng 1.698.000 m² sàn, tương ứng 28.300 căn nhà ở xã hội và nhà lưu trú công nhân.

(3) Phấn đấu xây dựng hoàn thành khoảng 67.800 m² sàn nhà ở, tương ứng khoảng 1.130 căn nhà cho lực lượng vũ trang nhân dân.

(4) Qua báo cáo và khảo sát thực tế, hiện nay trên địa bàn toàn tỉnh nhu cầu sử dụng nhà ở công vụ thấp. Vì vậy, trong giai đoạn 2021 - 2030 không đặt mục tiêu xây dựng nhà ở công vụ.

Trường hợp cần phải bố trí nhà ở công vụ do điều động, luân chuyển trong giai đoạn 2021-2030, thực hiện các hình thức bố trí nhà ở công vụ khác theo quy định của pháp luật.

(5) Qua báo cáo và khảo sát thực tế, hiện nay trên địa bàn tỉnh chưa có nhu cầu hình thức xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, các dự án phục vụ tái định cư trên địa bàn chủ yếu thực hiện theo Luật Đất đai, thông qua hình thức đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật để bố trí nền đất ở tái định cư cho người dân tự xây dựng nhà ở. Vì vậy, trong giai đoạn 2021 - 2030 không đặt mục tiêu xây dựng dự án nhà ở tái định cư mà thực hiện các hình thức bố trí tái định cư khác theo quy định của pháp luật.

(6) Khuyến khích người dân tự xây dựng mới, cải tạo nhà ở đạt chất lượng kiên cố. Dự báo trong giai đoạn 2021 - 2030 diện tích sàn nhà ở do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng tăng thêm khoảng 10.000.000 m² sàn tương ứng khoảng 55.556 căn nhà.

- Việc phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực nông thôn

+ Phải phù hợp quy hoạch xây dựng điểm dân cư nông thôn, bảo đảm vệ sinh môi trường và kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật khu vực nhà ở. Việc xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở phải phù hợp với phong tục, tập quán kết hợp với bảo tồn, giữ gìn kiến trúc nhà ở truyền thống của từng vùng, miền.

+ Trường hợp hộ gia đình, cá nhân xây dựng nhà ở trong dự án thì phải phù hợp với quy hoạch chi tiết của dự án được duyệt. Đối với khu vực yêu cầu phải có giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế thì việc xây dựng phải tuân thủ giấy phép xây dựng, hồ sơ thiết kế được phê duyệt theo quy định của pháp luật về xây dựng.

+ Trường hợp nhà ở của hộ gia đình, cá nhân nằm trong khu vực cần bảo tồn giá trị nghệ thuật, kiến trúc, văn hóa, lịch sử thì việc xây dựng, cải tạo, sửa chữa nhà ở còn phải tuân thủ quy định của pháp luật về di sản văn hóa.

- Việc phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân tại khu vực đô thị

+ Phát triển nhà ở theo hướng nâng cao chất lượng xây dựng; nâng cao điều kiện sinh hoạt và mức độ tiện nghi của nhà ở; đảm bảo tính độc lập cho mỗi cá nhân, hộ gia đình đồng thời thân thiện với môi trường xung quanh;

+ Trong các khu dân cư cũ đối với những nhà ở cần sửa chữa, cải tạo, xây mới cần quy định rõ chiều cao, hình thức kiến trúc để tạo sự đồng nhất về mặt đứng công trình, tường nhà,... nâng cấp cải tạo các khu nhà ở hiện có kết hợp với chỉnh trang đô thị;

+ Tại khu vực đô thị thì việc phát triển nhà ở của hộ gia đình, cá nhân phải phù hợp với quy hoạch chi tiết xây dựng, thiết kế đô thị. Đối với nhà ở có yêu cầu phải có Giấy phép xây dựng thì việc xây dựng, sửa chữa, cải tạo nhà ở phải tuân thủ đúng nội dung của Giấy phép xây dựng.

+ Việc phát triển nhà ở phải bảo đảm tuân thủ tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật xây dựng, kết nối với hệ thống hạ tầng kỹ thuật chung của khu vực, bảo đảm yêu cầu vệ sinh, môi trường, kiến trúc nhà ở và không làm ảnh hưởng đến công trình liền kề.

BẲNG 4.2. ĐIỀU CHỈNH NỘI DUNG VỀ PHÁT TRIỂN DIỆN TÍCH NHÀ Ở THEO CÁC LOẠI HÌNH

II. Điều chỉnh chỉ tiêu phát triển nhà ở

1. Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người.

Căn cứ mô hình dự báo diện tích nhà ở bình quân đầu người với tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) bình quân đầu người, tỷ lệ đô thị hóa cùng tốc độ gia tăng dân số đặt ra theo Quy hoạch tỉnh được phê duyệt, điều chỉnh chỉ tiêu diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh đến năm 2030 như sau:

- Đến năm 2030, diện tích nhà ở bình quân đầu người toàn tỉnh phấn đấu đạt khoảng 42,0 m² sàn/người, trong đó: tại khu vực đô thị đạt 45,0 m² sàn/người và tại khu vực nông thôn đạt 36,43 m² sàn/người, đáp ứng nhu cầu về số lượng cũng như diện tích nhà ở cho người dân trên địa bàn tỉnh.

Bảng 4.3: Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở bình quân đầu người

2. Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở tối thiểu.

Điều chỉnh chỉ tiêu diện tích sàn nhà ở tối thiểu: đến năm 2030, diện tích sàn nhà ở tối thiểu trên địa bàn toàn tỉnh đạt 8 m²/người. Phù hợp theo quy định tại điểm b Khoản 2 Điều 28 của Nghị định 100/2024/NĐ-CP về loại nhà và tiêu chuẩn diện tích nhà ở xã hội do cá nhân đầu tư xây dựng để cho thuê: “Diện tích sử dụng bình quân cho mỗi người để ở không nhỏ hơn 8 m² (không tính diện tích khu phụ);”

Bảng 4.4: Nội dung điều chỉnh chỉ tiêu Diện tích sàn nhà ở tối thiểu

3. Giữ nguyên chỉ tiêu chất lượng nhà ở tại đô thị và nông thôn.

Đến năm 2030, phấn đấu nâng chất lượng nhà ở kiên cố và bán kiên cố đạt 100%, không còn nhà ở đơn sơ trên địa bàn.

III. Dự kiến nguồn lực phát triển nhà ở

1. Dự kiến diện tích đất để phát triển nhà ở xã hội, nhà ở phục vụ tái định cư, nhà ở công vụ.

a. Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội

Quỹ đất phát triển nhà ở xã hội được tính toán trên cơ sở quy đổi từ nhu cầu diện tích sàn nhà ở cho các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội sang diện tích xây dựng công trình thông qua hệ hệ số sử dụng đất[4] và mật độ xây dựng gộp[5] theo quy chuẩn kỹ thuật quốc gia về quy hoạch xây dựng QCVN 01:2021/BXD. Công thức tính toán như sau:

S_Đ=S_TT/(10.000×H×Q)                      (ĐVT: ha)

Trong đó:

S_Đ là diện tích đất phát triển nhà ở xã hội.

S_TT là nhu cầu diện tích nhà ở xã hội tăng thêm trong giai đoạn 2021-2030. Cụ thể là 7.081.140 m² sàn nhu cầu của các đối tượng được hưởng chính sách về nhà ở xã hội (theo bảng 3.17 mục 4.III chương III về Phân định nhu cầu diện tích nhà ở của các nhóm đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở xã hội, chỉ xét các đối tượng tại khoản 1, 4, 5, 6, 7, 8, 9, 10 điều 76 Luật Nhà ở).

Hệ số “10.000” là hệ số quy đổi diện tích từ m² sang ha.

H là hệ số sử dụng đất phát triển nhà ở xã hội theo dạng chung cư (H = 3,5, căn cứ theo QCVN 01:2021/BXD, lựa chọn loại nhà điển hình từ 16 tầng trở xuống, diện tích trung bình lô đất khoảng 10.000 m²).

Q là mật độ xây dựng gộp của toàn khu đất (Q tối đa cho phép của đơn vị ở là 60%, ước tính Q từ 40% - 60%).

Áp dụng công thức, dự kiến diện tích đất phát triển nhà ở xã hội là:

S_Đ=7.081.140/(10.000x3,5x 40% đến 60%) = 337 đến 505 (ha)

Như vậy, dự kiến diện tích đất phát triển nhà ở xã hội giai đoạn 2021-2030 sau khi đã trừ đi diện tích đất phát triển nhà ở xã hội đã và đang triển khai trong giai đoạn 2021 - 2024 còn lại là 400,75 (ha).

b. Quỹ đất phát triển nhà ở phục vụ tái định cư

Trong giai đoạn 2021 - 2030 tiếp tục thực hiện bố trí tái định cư theo luật đất đai, không thực hiện hình thức xây dựng dự án nhà ở để phục vụ tái định cư.

c. Quỹ đất phát triển nhà ở công vụ

Giai đoạn 2021-2030, không thực hiện xây dựng dự án nhà ở công vụ.

Trường hợp phát sinh nhu cầu nhà ở công vụ trong giai đoạn, thực hiện các hình thức phát triển nhà ở công vụ khác theo quy định của pháp luật.

2. Dự kiến diện tích sàn xây dựng nhà ở sẽ hoàn thành, đưa vào sử dụng theo từng loại hình nhà ở phát triển theo dự án

a) Phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư

Từ các dự án phát triển nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư đang triển khai, giai đoạn 2021 - 2024 đã xây dựng hoàn thành 301.330 m² sàn, tương ứng 732 căn nhà. Tiếp tục đầu tư xây dựng, các dự án đầu tư xây dựng nhà ở đang triển khai (đã được chấp thuận chủ trương đầu tư) sẽ cung ứng khoảng 9.380.574m² sàn nhà ở, tương ứng khoảng 37.354 căn nhà trong giai đoạn 2021 - 2030.

b) Phát triển nhà ở xã hội

Từ các dự án phát triển nhà ở xã hội đang triển khai trên địa bàn tỉnh, dự kiến đến năm 2030, số lượng sản phẩm cung ứng ra thị trường là 24.295 căn, tương ứng với 1.362.587 m² sàn xây dựng(Chi tiết tại Phụ Lục I). Trong đó:

- Nhà ở xã hội độc lập dự kiến cung ứng ra thị trường là 3.414 căn tương ứng với 240.209 m² sàn.

- Nhà ở xã hội từ quỹ đất 20% trong các dự án nhà ở thương mại dự kiến cung ứng ra thị trường là 20.881 căn tương ứng với 1.122.378 m² sàn.

c) Xây dựng nhà ở theo dự án để phục vụ tái định cư

Qua báo cáo và khảo sát thực tế, hiện nay tỉnh chưa có hình thức xây dựng nhà ở để phục vụ tái định cư, các dự án tái định cư trên địa bàn, thực hiện hình thức đầu tư xây dựng hoàn chỉnh hạ tầng kỹ thuật để bố trí nền đất ở tái định cư cho người dân tự xây dựng nhà ở. Vì vậy, trong giai đoạn 2021 - 2030 chưa có diện tích nhà ở xây dựng theo dự án để phục vụ tái định cư.

d) Xây dựng nhà ở công vụ

Qua báo cáo và khảo sát thực tế, hiện nay trên địa bàn toàn tỉnh không có dự án xây dựng nhà ở công vụ. Vì vậy, trong giai đoạn 2021 - 2030 không có diện tích nhà ở công vụ hoàn thành theo dự án.

3. Xác định danh mục các khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án

Trên cơ sở khu vực được định hướng phát triển khu dân cư hoặc đơn vị ở trong đồ án quy hoạch chung đô thị và khu vực được định hướng tổ chức không gian khu dân cư trong đồ án quy hoạch chung xây dựng xã đã được phê duyệt, trên cơ sở báo cáo, rà soát tại các địa phương, các khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án trên địa bàn tỉnh đến năm 2030 như sau (chi tiết từng khu vực tại phụ lục II):

4. Nhu cầu về vốn ngân sách nhà nước và nguồn vốn khác để phát triển nhà ở phân theo từng kỳ kế hoạch.

Dự kiến cơ cấu nguồn vốn xây dựng nhà ở:

- Nhà ở thương mại được đầu tư từ nguồn vốn xã hội hóa của các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng.

- Nhà ở hộ gia đình, cá nhân do hộ gia đình, cá nhân đầu tư xây dựng.

- Nhà ở xã hội, nhà lưu trú công nhân được đầu tư chủ yếu từ nguồn vốn xã hội hóa của các doanh nghiệp, các tổ chức tín dụng ưu đãi, Ngân hàng chính sách xã hội ...

- Hỗ trợ nhà ở theo các chương trình mục tiêu[6] từ nguồn vốn ngân sách trung ương theo chương trình, Đề án cụ thể khi được Chính phủ phê duyệt.

Cách xác định nguồn vốn phát triển nhà ở:

“Nguồn vốn” = “Diện tích sàn” x “Suất vốn đầu tư xây dựng”

Trong đó:

- Diện tích sàn là diện tích dự kiến hoàn thành của các loại nhà ở.

- Suất vốn đầu tư nhà ở: Căn cứ Quyết định số 816/QĐ-BXD ngày 22/08/2024 của Bộ Xây dựng Ban hành suất vốn đầu tư xây dựng công trình và giá xây dựng tổng hợp bộ phận kết cấu công trình năm 2023.

Bảng 4.5: Suất vốn đầu tư xây dựng nhà ở

(Đvt: triệu đồng/m²)

(Suất vốn đầu tư trên chỉ bao gồm chi phí xây dựng công trình nhà ở, chưa bao gồm chi phí xây dựng hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội liên quan đến dự án; suất vốn đầu tư năm 2030 ước tính trên cơ sở suất vốn đầu tư năm 2023 và trượt giá 5%/năm)

Suất vốn đầu tư căn cứ dựa trên các công trình điển hình của mỗi hình thức phát triển nhà ở sau:

Bảng 4.6: Mô tả công trình điển hình

- Dự báo nguồn vốn thực hiện xây dựng nhà ở giai đoạn 2021 - 2025 là 88.323 tỷ đồng, trong đó:

+ Nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư khoảng 41.496 tỷ đồng.

+ Nhà ở xã hội khoảng 152 tỷ đồng.

+ Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng khoảng 46.675 tỷ đồng

- Dự báo nguồn vốn thực hiện xây dựng nhà ở giai đoạn 2026 - 2030 là 213.723 tỷ đồng, trong đó:

+ Nhà ở thương mại, khu đô thị, khu dân cư khoảng 136.858 tỷ đồng;

+ Nhà ở xã hội khoảng 22.999 tỷ đồng;

+ Nhà ở xã hội cho lực lượng vũ trang nhân dân khoảng 989 tỷ đồng;

+ Nhà ở riêng lẻ do hộ gia đình, cá nhân tự xây dựng khoảng 52.877 tỷ đồng.

Nguồn vốn phát triển nhà ở theo dự án và theo hình thức dân tự xây là nguồn vốn ngoài ngân sách.

- Nguồn vốn ngân sách: thực hiện hỗ trợ sửa chữa, xây dựng nhà ở cho người có công với cách mạng, hộ gia đình nghèo và cận nghèo, được thực hiện theo đề án được ban hành riêng biệt của Chương trình mục tiêu; thực hiện mua, thuê nhà ở thương mại làm nhà ở công vụ, thực hiện đầu tư xây dựng nhà ở cho lực lượng vũ trang nhân dân, nhà ở xã hội (để cho thuê, thuê mua) theo chương trình, kế hoạch, chính sách cụ thể của cấp có thẩm quyền.

V. Giải pháp thực hiện

1. Hoàn thiện thể chế, chính sách về nhà ở

- Tham gia sửa đổi, hoàn thiện, đồng bộ hệ thống pháp luật về nhà ở, đầu tư, đất đai, nâng cao chất lượng công tác quy hoạch và quản lý thực hiện quy hoạch các cấp.

- Rà soát, đề xuất ban hành các cơ chế chính sách ưu đãi riêng của tỉnh nhằm thu hút đầu tư, huy động các nguồn lực tham gia phát triển nhà ở, hạ tầng đô thị, trong đó chú trọng xã hội hóa đầu tư xây dựng trên địa bàn.

- Xây dựng ban hành các văn bản quy định chi tiết thi hành Luật Nhà ở và Luật Kinh doanh bất động sản tại địa phương.

2. Giải pháp về quy hoạch, quỹ đất.

a) Giải pháp về quy hoạch kiến trúc

- Đẩy nhanh việc lập, thẩm định và phê duyệt quy hoạch xây dựng; xác định và công bố quỹ đất được phép xây dựng nhà ở theo quy hoạch để làm cơ sở tổ chức triển khai các dự án phát triển nhà ở, tạo điều kiện cho các hộ gia đình, cá nhân xây dựng, cải tạo nhà ở theo quy hoạch.

- Đối với khu vực nông thôn, từng bước thực hiện việc phát triển nhà ở tuân thủ quy hoạch; hình thành các điểm dân cư nông thôn có đầy đủ cơ sở hạ tầng kỹ thuật và hạ tầng xã hội, bảo đảm phù hợp mục tiêu chương trình xây dựng nông thôn mới.

- Kiến trúc nhà ở đô thị và nông thôn phải đáp ứng yêu cầu về thẩm mỹ, có bản sắc, coi trọng bảo tồn và phát huy các giá trị truyền thống; ban hành các thiết kế mẫu nhà ở phù hợp với tập quán sinh hoạt, điều kiện sản xuất và truyền thống văn hóa của các vùng, miền, có khả năng ứng phó với thiên tai, động đất, biến đổi khí hậu để người dân tham khảo, áp dụng trong xây dựng nhà ở.

- Đối với khu vực trung tâm đô thị, các khu vực có yêu cầu cao về quản lý cảnh quan, chủ yếu phát triển nhà ở theo dự án, tập trung chỉnh trang, nâng cấp đô thị theo hướng hiện đại, ưu tiên quy hoạch phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, từng bước chuyển đổi mô hình sang nhà ở chung cư cao tầng hiện đại thay thế nhà ở thấp tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đảm bảo chất lượng về không gian kiến trúc.

- Đa dạng hóa cơ cấu diện tích căn hộ, bảo đảm cân đối tỷ lệ căn hộ có diện tích nhỏ, diện tích trung bình và diện tích lớn, tỷ lệ nhà ở giá thấp, giá trung bình và nhà ở cao cấp trong các dự án phát triển nhà ở.

b) Giải pháp về đất ở

- Kết hợp đầu tư kết cấu hạ tầng giao thông với khai thác tiềm năng đất đai, đấu giá quyền sử dụng đất tại những vị trí thuận lợi. Tập trung khai thác có hiệu quả nguồn lực về đất đai để huy động các thành phần kinh tế tham gia phát triển nhà ở.

- Khi lập, phê duyệt quy hoạch đô thị, quy hoạch nông thôn, quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải xác định rõ diện tích đất xây dựng nhà ở:

+ Trong quy hoạch đô thị phải xác định cụ thể diện tích đất để phát triển từng loại nhà ở, đặc biệt là đất để xây dựng nhà ở xã hội, nhà ở cho người có thu nhập thấp, nhà ở thương mại với tỷ lệ hợp lý.

+ Quy hoạch xây dựng khu công nghiệp phải gắn với quy hoạch phát triển nhà ở và thiết chế công đoàn cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp.

- Rà soát, kiểm soát chặt chẽ các chủ đầu tư nhà ở thương mại dành quỹ đất 20% để phát triển nhà ở xã hội. Trường hợp chủ đầu tư các dự án nhà ở không triển khai hoặc chậm triển khai thực hiện theo tiến độ đã được phê duyệt, thực hiện thu hồi và giao các nhà đầu tư có năng lực để triển khai đầu tư xây dựng, tránh lãng phí quỹ đất.

- Rà soát, lựa chọn vị trí quỹ đất công phù hợp để phát triển nhà ở xã hội; rà soát, điều chỉnh quy hoạch khu công nghiệp để dành diện tích đất phát triển nhà ở xã hội, thiết chế công đoàn cho công nhân, người lao động làm việc tại khu công nghiệp.

3. Nâng cao năng lực phát triển nhà ở theo dự án.

- Đối với khu vực trung tâm đô thị, các khu vực có yêu cầu cao về quản lý cảnh quan, ưu tiên phát triển nhà ở theo dự án, tập trung chỉnh trang, nâng cấp đô thị theo hướng hiện đại, sinh thái, ưu tiên quy hoạch phát triển các dự án đầu tư xây dựng nhà ở mới, từng bước chuyển đổi mô hình sang nhà ở chung cư cao tầng hiện đại thay thế nhà ở thấp tầng dọc các trục giao thông công cộng lớn hoặc các khu vực có kế hoạch thực hiện hệ thống hạ tầng kỹ thuật tương ứng, đảm bảo chất lượng về không gian kiến trúc, chất lượng xây dựng công trình, hiện đại, khuyến khích phát triển các công trình xanh, tiết kiệm năng lượng, phù hợp với văn hóa, phong tục của địa phương, ứng dụng các công nghệ thông minh tại các dự án phát triển nhà ở.

- Tăng cường hiệu quả và tính công khai, minh bạch trong quá trình lựa chọn nhà đầu tư thông qua phương thức đấu giá, đấu thầu cho các dự án phát triển đô thị, phát triển nhà ở, phát triển nhà ở xã hội,... trên địa bàn.

- Tăng cường thực hiện quản lý sau đầu tư xây dựng đối với các dự án nhà ở, ban hành các quy chế để quản lý cũng như quy định về việc bàn giao, tiếp nhận, bảo trì các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội trong dự án phát triển nhà ở. Kiểm tra, kiểm soát việc tuân thủ các quy định quản lý sau đầu tư xây dựng đối với các dự án phát triển nhà ở mới.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra phát hiện và xử lý nghiêm các trường hợp vi phạm pháp luật về nhà ở, nâng cao chất lượng quản lý nhằm giảm phát sinh tranh chấp, khiếu kiện và ổn định an ninh, trật tự xã hội tại các khu chung cư.

- Tăng cường phổ biến, tuyên truyền các quy định của pháp luật về nhà ở, Nghị định triển khai của Chính phủ, Thông tư hướng dẫn của Bộ Xây dựng.

4. Giải pháp phát triển nhà ở theo Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia.

- Nâng cao vai trò của Chiến lược phát triển nhà ở quốc gia; Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở trong quản lý phát triển nhà ở trên địa bàn tỉnh, điều tiết đảm bảo cân đối cung - cầu nhà ở. Tăng cường chức năng quản lý nhà nước về nhà ở của các cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở ở cấp tỉnh và địa phương.

- Triển khai thực hiện Chương trình, kế hoạch phát triển nhà ở, trình tự, thủ tục xây dựng, phê duyệt và điều chỉnh chương trình, kế hoạch đảm bảo theo quy định pháp luật về nhà ở. Quản lý danh mục các khu vực dự kiến phát triển nhà ở theo dự án để làm cơ sở chấp thuận chủ trương đầu tư.

- Đảm bảo tính kết nối, đồng bộ với các quy định pháp luật liên quan, đặc biệt là các loại quy hoạch liên quan.

5. Giải pháp về nguồn vốn và thuế.

- Thực hiện đa dạng hóa các nguồn vốn và các phương thức đầu tư xây dựng nhà ở theo quy định của Luật Nhà ở, chủ yếu sử dụng vốn ngoài ngân sách. Tiếp tục triển khai chính sách về vay vốn ưu đãi xây dựng nhà ở theo quy định.

6. Giải pháp cải cách thủ tục hành chính, thủ tục đầu tư.

- Tạo điều kiện về thủ tục cấp phép xây dựng, giảm thiểu thời gian thực hiện các thủ tục để khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Bổ sung cơ chế phối hợp giữa các đơn vị liên quan, rà soát các dự án không khả thi và xử lý triệt để tình trạng không phép, trái phép.

- Nghiên cứu cắt giảm các thủ tục, thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, đầu tư, xây dựng, bất động sản.

- Thủ tục hành chính cần cải cách theo hướng phát triển công nghệ 4.0.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát trong việc phát triển nhà ở, bảo đảm phù hợp với các quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng; kiểm tra, giám sát việc công khai thông tin quy hoạch và dự án phát triển nhà ở theo đúng quy định của pháp luật; có chế tài và xử lý kịp thời đối với chủ đầu tư dự án cung cấp sai các thông tin về quy hoạch và dự án để trục lợi.

7. Giải pháp phát triển thị trường bất động sản.

- Quản lý chặt chẽ việc sang nhượng đất đai, nhà ở. Đồng thời, đơn giản hóa thủ tục hành chính, tạo điều kiện thuận lợi cho các cá nhân, hộ gia đình trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở, tài sản gắn liền trên đất;

- Công khai hệ thống thông tin bất động sản nhà ở, minh bạch các dự án nhà ở trên phương tiện đại chúng để tất cả các đối tượng có nhu cầu nắm bắt thông tin.

- Tăng cường kiểm soát hoạt động của các sàn giao dịch bất động sản trong đó có hoạt động giao dịch kinh doanh nhà ở; góp phần quản lý thông tin giao dịch bất động sản, tăng tính công khai, minh bạch và bảo vệ quyền lợi người dân khi kinh doanh bất động sản thông qua các sàn giao dịch bất động sản.

- Tăng cường kiểm soát hoạt động môi giới bất động sản trong đó có hoạt động môi giới kinh doanh nhà ở của các tổ chức, cá nhân.

- Triển khai xây dựng hệ thống thông tin dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 12/11/2015 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý Hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định.

8. Các nhóm giải pháp khác.

a) Nâng cao năng lực tổ chức bộ máy quản lý nhà nước về nhà ở

- Về nâng cao năng lực tổ chức bộ máy quản lý nhà nước:

+ Đề xuất cơ cấu tổ chức, bộ máy về quản lý nhà ở các cấp trình UBND tỉnh phê duyệt. Trong đó, tập trung củng cố, tăng cường năng lực quản lý của Phòng chức năng thuộc Sở Xây dựng, các huyện, thành phố đáp ứng yêu cầu quản lý nhà ở và thị trường bất động sản trên địa bàn.

+ Tăng cường công tác đào tạo, bồi dưỡng kiến thức, chuyên môn nghiệp vụ về phát triển và quản lý nhà ở cho cán bộ, công chức làm việc trong lĩnh vực nhà ở các cấp và các chủ thể tham gia thị trường bất động sản; xây dựng kế hoạch, bố trí kinh phí đảm bảo tập huấn kịp thời các văn bản quy phạm pháp luật, cơ chế, chính sách mới trong lĩnh vực nhà ở cho lãnh đạo UBND các huyện, thành phố lãnh đạo và chuyên viên các phòng chức năng cấp huyện, lãnh đạo UBND các phường và chuyên viên phụ trách công tác quản lý nhà ở của địa phương.

b) Cải cách thủ tục hành chính và tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra giám sát trong xây dựng và thực thi pháp luật về nhà ở

- Tạo điều kiện về thủ tục cấp phép xây dựng, giảm thiểu thời gian thực hiện các thủ tục để khuyến khích các tổ chức, cá nhân tham gia đầu tư phát triển nhà ở. Bổ sung cơ chế phối hợp giữa các đơn vị liên quan, rà soát các dự án không khả thi và xử lý triệt để tình trạng không phép, trái phép.

- Nghiên cứu cắt giảm các thủ tục, thời gian thực hiện các thủ tục hành chính về đất đai, đầu tư, xây dựng, bất động sản.

- Thủ tục hành chính cần cải cách theo hướng phát triển công nghệ 4.0.

- Tăng cường công tác thanh tra, kiểm tra, giám sát trong việc phát triển nhà ở, bảo đảm phù hợp với các quy định của pháp luật về nhà ở, xây dựng; kiểm tra, giám sát việc công khai thông tin quy hoạch và dự án phát triển nhà ở theo đúng quy định của pháp luật; có chế tài và xử lý kịp thời đối với chủ đầu tư dự án cung cấp sai các thông tin về quy hoạch và dự án để trục lợi.

c) Giải pháp tuyên truyền, vận động

- Tuyên truyền, vận động các tầng lớp dân cư thay đổi phương thức, tập quán từ sở hữu chuyển sang hình thức thuê nhà, từ hình thức ở nhà riêng lẻ chuyển sang căn hộ chung cư để phù hợp với điều kiện thu nhập của hộ gia đình, cá nhân và tiếp cận với cuộc sống đô thị, góp phần phát triển nhà ở và đô thị văn minh hiện đại; giới thiệu các mẫu thiết kế, công nghệ thi công, vật liệu xây dựng nhà ở để các doanh nghiệp, tổ chức, cá nhân tham khảo trong việc xây dựng nhà ở, đảm bảo thân thiện với môi trường và phát triển bền vững.

- Phát huy sức mạnh cộng đồng trong phát triển nhà ở đặc biệt là hỗ trợ các đối tượng chính sách xã hội, các hộ thu nhập thấp khu vực đô thị, nông thôn cải thiện chỗ ở; các hộ gia đình khu vực nông thôn tham gia hỗ trợ, giúp đỡ nhau trong việc cải tạo, xây dựng nhà ở.

e) Giải pháp về khoa học công nghệ

- Đẩy mạnh việc ứng dụng công nghệ thông tin trong lĩnh vực quản lý, quy hoạch, đầu tư xây dựng, phát triển nhà ở.

- Công khai hệ thống thông tin nhà ở và thị trường bất động sản, minh bạch các dự án nhà ở trên phương tiện đại chúng để tất cả các đối tượng có nhu cầu nắm bắt thông tin.

- Có cơ chế, chính sách và bố trí nguồn kinh phí hàng năm để ưu đãi, khuyến khích và hỗ trợ các cá nhân, tổ chức nghiên cứu phát triển, chuyển giao công nghệ mới trong thiết kế, thi công các loại hình nhà ở thân thiện với môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu; khuyến khích nghiên cứu và sản xuất vật liệu xây dựng mới trong xây dựng nhà ở trên địa bàn, đặc biệt cần có cơ chế bắt buộc đối với các công trình xây dựng mới về sử dụng vật liệu không nung trong xây dựng, tiết kiệm đất, giảm thiểu ô nhiễm môi trường, ảnh hưởng của thiên tai, biến đổi khí hậu.

- Có cơ chế đặt hàng, ưu tiên trong lựa chọn nhà thầu sử dụng công nghệ mới, nâng cao chất lượng, giảm giá thành đầu tư xây dựng đối với các dự án phát triển nhà ở đặc biệt là các dự án đầu tư bằng nguồn vốn ngân sách của tỉnh.

- Nghiên cứu, thiết kế và áp dụng các loại hình nhà ở thân thiện với môi trường, thích ứng với biến đổi khí hậu, có thể tái sử dụng hoặc tái chế các nguồn tài nguyên đã sử dụng.

PHỤ LỤC I: DANH MỤC DỰ ÁN ĐANG TRIỂN KHAI

1. DANH MỤC DỰ ÁN PHÁT TRIỂN NHÀ Ở THƯƠNG MẠI, KHU ĐÔ THỊ, KHU DÂN CƯ