Dự thảo Nghị định sửa đổi Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản

NGHỊ ĐỊNH

SỬA ĐỔI, BỔ SUNG MỘT SỐ ĐIỀU CỦA CÁC NGHỊ ĐỊNH TRONG LĨNH VỰC NHÀ Ở, KINH DOANH BẤT ĐỘNG SẢN

Căn cứ Luật Tổ chức Chính phủ ngày 18 tháng 02 năm 2025;

Căn cứ Luật Tổ chức chính quyền địa phương ngày 19 tháng 02 năm 2025;

Căn cứ Nghị quyết số 66/NQ-CP ngày 26 tháng 3 năm 2025 về Chương trình cắt giảm, đơn giản hóa thủ tục hành chính liên quan đến hoạt động sản xuất, kinh doanh năm 2025 và 2026;

Theo đề nghị của Bộ trưởng Bộ Xây dựng;

Chính phủ ban hành Nghị định sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định trong lĩnh vực nhà ở, kinh doanh bất động sản.

Điều 1. Sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định số 95/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở

1. Sửa đổi, bổ sung câu thứ 2 khoản 1 Điều 5 như sau:

 “…Cơ quan có thẩm quyền phê duyệt quy hoạch có trách nhiệm công bố từng khu vực có quy mô dân số tương đương 1 phường trên cổng thông tin điện tử của mình. Đối với khu vực có quy mô dân số dưới 10.000 người thì số lượng nhà ở riêng lẻ tối đa mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu được xác định theo tỷ lệ giữa dân số tại khu vực này với 10.000 người nhân với số lượng căn hộ tối đa mà tổ chức, cá nhân nước ngoài được phép sở hữu tại khu vực có quy mô dân số 10.000 người”.

2. Bổ sung điểm đ vào khoản 1 Điều 6 như sau:

“đ) Trường hợp các giấy tờ quy định tại điểm b, c, d khoản này có trong cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành đã được khai thác vận hành thì thay thế bằng mã số thông tin trong đơn đề nghị quy định tại điểm a khoản này.”.

3. Bổ sung vào cuối điểm b khoản 2 Điều 65 như sau:

“b) ... Trường hợp cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về hộ tịch điện tử đã được khai thác vận hành thì thay thế bằng mã số thông tin trong đơn đề nghị quy định tại điểm a khoản này.”

4. Bổ sung vào cuối điểm b khoản 1 Điều 75 như sau:

b) ...Trường hợp cơ sở dữ liệu quốc gia về dân cư, cơ sở dữ liệu về hộ tịch điện tử đã được khai thác vận hành thì thay thế bằng mã số thông tin trong đơn đề nghị quy định tại điểm a khoản này.”

5. Bổ sung vào cuối điểm b khoản 1 Điều 77 như sau:

“b) … Trường hợp cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, cơ sở dữ liệu về hộ tịch đã được khai thác vận hành thì thay thế bằng mã số thông tin trong đơn đề nghị quy định tại điểm a khoản này.”

6. Bổ sung điểm đ vào khoản 2 Điều 84 như sau:

“đ) Trường hợp các giấy tờ quy định tại điểm b, c, d khoản này có trong cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành đã được khai thác vận hành thì thay thế bằng mã số thông tin trong văn bản đề nghị quy định tại điểm a khoản này.”

7. Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2 Điều 85 như sau:

“1. Đơn vị có nhu cầu gửi trực tiếp hoặc qua dịch vụ bưu chính hoặc trực tuyến 01 bộ hồ sơ quy định tại khoản 2 Điều 84 của Nghị định này đến cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh nơi đơn vị quản lý vận hành nhà chung cư đặt trụ sở chính. Trường hợp nộp bản sao không có chứng thực thì phải có bản gốc để đối chiếu.

2. Cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra hồ sơ; trường hợp không đủ hoặc không đúng các giấy tờ theo quy định thì trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày tiếp nhận hồ sơ, cơ quan tiếp nhận phải có văn bản thông báo cho đơn vị nộp hồ sơ các giấy tờ còn thiếu.

Trường hợp trong quá trình thụ lý hồ sơ đề nghị mà phát hiện đơn vị mượn giấy tờ chứng minh nhân viên của đơn vị quản lý vận hành khác thì có văn bản thông báo từ chối công nhận đơn vị đủ điều kiện quản lý vận hành nhà chung cư.

Trường hợp hồ sơ đủ các giấy tờ theo quy định thì trong thời hạn tối đa 30 ngày, kể từ ngày nhận đủ hồ sơ, cơ quan tiếp nhận hồ sơ có trách nhiệm kiểm tra, ban hành văn bản thông báo đủ điều kiện thực hiện quản lý vận hành nhà chung cư, gửi cho đơn vị quản lý vận hành và đăng tải công khai thông báo này trên Cổng thông tin điện tử của cơ quan tiếp nhận hồ sơ; văn bản thông báo này có các nội dung: tên đơn vị, địa chỉ, thông tin người đại diện theo pháp luật và có giá trị trong thời hạn 05 năm, kể từ ngày ký, trừ trường hợp quy định tại khoản 2 Điều 86 của Nghị định này.

Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày có văn bản thông báo, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh phải gửi một bản thông báo đến Bộ Xây dựng để đăng tải trên Cổng thông tin điện tử của Bộ Xây dựng; Trường hợp cơ sở dữ liệu về nhà ở, kinh doanh bất động sản đã được kết nối, khai thác thì cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh không phải gửi thông báo đến Bộ Xây dựng mà thực hiện việc cập nhật thông tin trên cơ sở dữ liệu theo quy định của pháp luật về cơ sở dữ liệu nhà ở, bất động sản.

Điều 2. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 96/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản

1. Sửa đổi điểm a khoản 4 Điều 10 như sau:

“a) Dữ liệu điện tử về đăng ký doanh nghiệp được xác lập thông qua mã số doanh nghiệp hoặc Giấy chứng nhận đăng ký đầu tư hoặc giấy tờ chứng minh việc thành lập tổ chức theo quy định của pháp luật về doanh nghiệp, pháp luật về đầu tư”.

2. Sửa đổi điểm b khoản 2 Điều 14 như sau:

“b) Dữ liệu điện tử về đăng ký doanh nghiệp được xác lập thông qua mã số doanh nghiệp theo quy định tại khoản 5 Điều 9 Luật Kinh doanh bất động sản”

3. Sửa đổi khoản 4 Điều 17 như sau:

“4. Chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản

Cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh ra quyết định chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản trong các trường hợp sau:

a) Trường hợp sàn giao dịch bất động sản vi phạm quy định tại Điều 8 Luật Kinh doanh bất động sản và pháp luật khác có liên quan. Trong thời hạn 07 ngày làm việc kể từ ngày ra quyết định chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản gửi cơ quan thuế ở địa phương nơi đăng ký hoạt động về việc chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời thực hiện việc cập nhật thông tin vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định tại Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Trong thời hạn 60 ngày, kể từ ngày bị chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, sàn giao dịch bất động sản phải nộp đủ số thuế còn nợ; thanh toán xong các khoản nợ khác; làm xong thủ tục chấm dứt hợp đồng đã ký với người lao động; đối với hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng nhưng chưa thực hiện xong thì phải thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đó.

b) Trường hợp sàn giao dịch bất động sản tự chấm dứt hoạt động thì chậm nhất là 30 ngày, trước thời điểm dự kiến chấm dứt hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải thông báo bằng văn bản cho cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh và cơ quan thuế nơi đăng ký hoạt động. Trong thời gian 07 ngày kể từ ngày nhận được văn bản thông báo chấm dứt hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm cập nhật thông tin vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định tại Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

Trước thời điểm chấm dứt hoạt động, sàn giao dịch bất động sản phải nộp đủ số thuế còn nợ; thanh toán xong các khoản nợ khác; làm xong thủ tục chấm dứt hợp đồng đã ký với người lao động của sàn giao dịch bất động sản; thực hiện xong các hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng. Trong trường hợp không thể thực hiện xong hợp đồng dịch vụ đã ký với khách hàng thì phải thỏa thuận với khách hàng về việc thực hiện hợp đồng dịch vụ đó.”

4. Sửa đổi điểm c, điểm d khoản 5 Điều 17 như sau:

“c) Trong thời hạn 07 ngày kể từ ngày ra quyết định tạm ngừng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản, cơ quan quản lý nhà nước về kinh doanh bất động sản cấp tỉnh có trách nhiệm thông báo bằng văn bản gửi cơ quan thuế địa phương nơi đăng ký hoạt động về việc tạm ngừng hoạt động của sàn giao dịch bất động sản. Đồng thời thực hiện việc cập nhật thông tin vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định tại Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động sản về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản.

d) Báo cáo về việc tạm ngừng hoạt động có những nội dung chính sau đây: Tên sàn giao dịch bất động sản; địa chỉ trụ sở; thời gian tạm ngừng hoạt động, ngày bắt đầu và ngày kết thúc thời hạn tạm ngừng hoạt động; lý do tạm ngừng hoạt động; báo cáo về việc thanh toán nợ, giải quyết các hợp đồng dịch vụ với khách hàng và hợp đồng đã ký với các môi giới và người lao động làm việc tại sàn giao dịch bất động sản.”

5. Sửa đổi khoản 2 Điều 26 như sau:

“2. Dữ liệu điện tử thông qua số định danh cá nhân (số Căn cước công dân) theo quy định của pháp luật về căn cước.”

6. Sửa đổi khoản 8 Điều 31 như sau:

“8. Định kỳ hàng quý (trước ngày 15 tháng đầu tiên của quý sau quý báo cáo), Sở Xây dựng có trách nhiệm cập nhật thông tin về tình hình tổ chức kỳ thi sát hạch và danh sách các cá nhân được cấp chứng chỉ vào hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản theo quy định tại Nghị định số 94/2024/NĐ-CP ngày 24/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Kinh doanh bất động về xây dựng và quản lý hệ thống thông tin, cơ sở dữ liệu về nhà ở và thị trường bất động sản. Đồng thời đưa danh sách thí sinh được cấp chứng chỉ lên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh (theo mẫu tại Phụ lục XXVI của Nghị định này).”

7. Sửa đổi điểm b khoản 3 Điều 32 như sau:

“b) Dữ liệu điện tử thông qua mã số chứng chỉ hành nghề đã được cấp”

8. Bãi bỏ khoản 2 Điều 15; khoản 6 Điều 26, điểm c khoản 9 Điều 31.

Điều 3. Sửa đổi bổ sung một số điều của Nghị định 98/2024/NĐ-CP ngày 25 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư

1. Bổ sung vào cuối điểm d khoản 1 Điều 10 như sau:

“d) …Trường hợp cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai, đầu tư đã được khai thác vận hành thì thay thế bằng mã số thông tin trong văn bản đề nghị quy định tại điểm a khoản này”.

2. Sửa đổi bổ sung khoản 13 Điều 48 như sau:

“13. Trường hợp đề xuất hưởng các cơ chế ưu đãi đầu tư theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 198 của Luật Nhà ở thì thực hiện như sau:

a) Chủ đầu tư có văn bản đề nghị gửi cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh bao gồm các nội dung: tên, địa chỉ của chủ đầu tư dự án, nội dung ưu đãi đã được hưởng trước đây, đề xuất hưởng cơ chế ưu đãi đầu tư mới theo quy định kèm theo 04 bộ hồ sơ pháp lý liên quan đến dự án cải tạo, xây dựng lại nhà chung cư;

b) Trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản của chủ đầu tư dự án kèm theo hồ sơ quy định tại điểm a khoản này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh có trách nhiệm xem xét, đánh giá về đề xuất hưởng ưu đãi của chủ đầu tư bảo đảm phù hợp quy định của Luật Nhà ở và Nghị định này và gửi lấy ý kiến góp ý của cơ quan chức năng cấp tỉnh gồm: kế hoạch và đầu tư, tài chính, tài nguyên và môi trường, quy hoạch - kiến trúc (nếu có) và cơ quan thuế cấp tỉnh;

c) Trong thời hạn tối đa 15 ngày, kể từ ngày nhận được văn bản đề nghị của cơ quan quản lý nhà ở, các cơ quan được lấy ý kiến quy định tại điểm b khoản này phải có văn bản trả lời cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh;

d) Trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày nhận được góp ý của các cơ quan quy định tại điểm c khoản này, cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh lập báo cáo kèm theo ý kiến góp ý của các cơ quan quy định tại điểm b khoản này đề nghị Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận;

đ) Trong thời hạn tối đa 05 ngày, kể từ ngày nhận được báo cáo của cơ quan quản lý nhà ở cấp tỉnh quy định tại điểm d khoản này, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, chấp thuận việc áp dụng cơ chế ưu đãi theo quy định tại điểm c khoản 2 Điều 198 của Luật Nhà ở.

Điều 4. Sửa đổi, bổ sung một số điều của của Nghị định số 100/2024/NĐ-CP ngày 26 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội

1. Sửa đổi, bổ sung khoản 2, bổ sung khoản 2a sau khoản 2 Điều 19 như sau:

“2. Số tiển sử dụng đất mà chủ đầu tư phải nộp của dự án đối với trường hợp thực hiện đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội được xác định bao gồm:

a) Tiền sử dụng đất của toàn bộ dự án mà chủ đầu tư phải nộp được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai;

b) Số tiền nộp bổ sung của phần diện tích 20% đất ở được chấp thuận cho phép đóng tiền tương đương, tính bằng 3%/năm tiền sử dụng đất của 20% diện tích đất ở của dự án theo thời gian, tiến độ hoàn thành hệ thống hạ tầng kỹ thuật của dự án đã được phê duyệt.

c) Trường hợp tiền sử dụng đất của dự án được xác định theo quy định của pháp luật về đất đai được tính tại thời điểm dự án đã hoàn thành đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật thì số tiền chủ đầu tư phải nộp là số tiền sử dụng đất được xác định của toàn bộ dự án theo quy định của pháp luật đất đai về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất.

2a. Số tiền tương đương quỹ giá trị quỹ đất ở đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật phải dành để xây dựng nhà ở xã hội được xác định bằng 20% tiền sử dụng đất ở của toàn bộ dự án xác định theo điểm a khoản 2 Điều này và số tiền nộp bổ sung quy định tại điểm b khoản 2 Điều này.”

2. Sửa đổi, bổ sung khoản 1 và khoản 2 Điều 30 như sau:

“Điều 30. Điều kiện về thu nhập

1. Đối với các đối tượng quy định tại các khoản 5, 6 và 8 Điều 76 của Luật Nhà ở thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập như sau:

a) Trường hợp người đứng đơn là người chưa kết hôn hoặc đã ly hôn nhưng chưa tái hôn hoặc được xác nhận là độc thân thì có thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 20 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

Trường hợp đối tượng là người chưa kết hôn hoặc đã ly hôn nhưng chưa tái hôn hoặc được xác nhận là độc thân đang nuôi con dưới tuổi thành niên thì thu nhập bình quân không quá 30 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

b) Trường hợp người đứng đơn đã kết hôn theo quy định của pháp luật thì người đứng đơn và vợ (chồng) của người đó có tổng thu nhập bình quân hàng tháng thực nhận không quá 40 triệu đồng tính theo Bảng tiền công, tiền lương do cơ quan, đơn vị, doanh nghiệp nơi đối tượng làm việc xác nhận.

c) Thời gian xác định điều kiện về thu nhập theo quy định tại điểm a, điểm b, điểm c khoản này là trong 12 tháng liền kề, tính từ thời điểm đối tượng quy định tại khoản này nộp hồ sơ hợp lệ cho chủ đầu tư để đăng ký mua, thuê mua nhà ở xã hội.

2. Trường hợp đối tượng quy định tại khoản 5 Điều 76 của Luật Nhà ở không có Hợp đồng lao động thì phải đảm bảo điều kiện về thu nhập theo quy định tại khoản 1 Điều này và được Cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú/tạm trú hoặc nơi ở hiện tại xác nhận.

Trong thời hạn 07 ngày, kể từ ngày nhận được đơn đề nghị xác nhận, Cơ quan Công an cấp xã nơi thường trú hoặc nơi ở tại thời điểm đối tượng đề nghị xác nhận căn cứ thông tin cơ sở dữ liệu về dân cư để thực hiện việc xác nhận về điều kiện về thu nhập”.

3. Bổ sung vào cuối điểm b khoản 2 Điều 35 như sau:

“b) …Trường hợp cơ sở dữ liệu quốc gia, cơ sở dữ liệu chuyên ngành về đất đai, đầu tư, hoạt động xây dựng đã được khai thác vận hành thì thay thế bằng mã số thông tin trong đơn đề nghị tại điểm a khoản này.”

4. Sửa đổi, bổ sung khoản 4 Điều 48 như sau:

“Lãi suất cho vay để mua, thuê mua nhà ở xã hội do Thủ tướng Chính phủ quy định trong từng thời kỳ. Lãi suất nợ quá hạn bằng 130% lãi suất cho vay”.

Điều 5. Sửa đổi, bổ sung Nghị định số 103/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất

Sửa đổi, bổ sung khoản 5 Điều 6 như sau:

“Trường hợp đóng tiền tương đương giá trị quỹ đất đã đầu tư xây dựng hệ thống hạ tầng kỹ thuật để xây dựng nhà ở xã hội theo quy định tại khoản 2 Điều 83 của Luật Nhà ở, Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết một số điều của Luật Nhà ở về phát triển và quản lý nhà ở xã hội được thực hiện theo quy định của pháp luật về nhà ở.”

Điều 4. Hiệu lực thi hành

1. Nghị định này có hiệu lực thi hành từ ký ban hành.

2. Không áp dụng Điều 35 Nghị định số 100/2024/NĐ-CP (đã được sửa đổi, bổ sung tại Nghị định này) trong thời gian Nghị quyết số 201/2025/QH15 có hiệu lực thi hành.

3. Trình tự, thủ tục chuyển đổi công năng nhà ở quy định tại Nghị định số 95/2024/NĐ-CP tiếp tục được thực hiện theo quy định tại Nghị định số 144/2025/NĐ-CP quy định về phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực quản lý nhà nước của Bộ Xây dựng cho đến khi có văn bản sửa đổi, bổ sung hoặc thay thế Nghị định số 95/2024/NĐ-CP./.