Công văn 1158/CTH-QLDN1 năm 2026 lập hóa đơn, kê khai thuế giá trị gia tăng, thu nhập doanh nghiệp khoản thu phí quản lý nhà ở chung cư do Thuế Thành phố Cần Thơ ban hành

Thuế Thành phố Cần Thơ nhận được Văn bản số 33/CV.2026 ngày 06 tháng 02 năm 2026 về việc hướng dẫn cách xử lý vận hành nhà ở chung cư của Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Thương Mại Địa ốc Hồng Loan, MST: 1800499301.

Thuế Thành phố Cần Thơ có ý kiến như sau:

Căn cứ Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ như sau:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ

...

3. Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 6, khoản 7 và bổ sung khoản 9 vào Điều 4 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 6 và khoản 7 như sau:

1. Khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua (bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất); xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa) và các trường hợp lập hóa đơn theo quy định tại Điều 19 Nghị định này. Hóa đơn phải ghi đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 10 Nghị định này. Trường hợp sử dụng hóa đơn điện tử phải theo định dạng chuẩn dữ liệu của cơ quan thuế theo quy định tại Điều 12 Nghị định này. ”

Căn cứ Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ-CP

“6. Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2, điểm a, điểm e, điểm l, điểm m, điểm n khoản 4 Điều 9 và bổ sung điểm p, điểm q, điểm r vào khoản 4 Điều 9 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2 như sau:

1. Thời điểm lập hóa đơn Đối với bán hàng hóa (bao gồm cả bán, chuyển nhượng tài sản công và bán hàng dự trữ quốc gia) là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Đối với xuất khẩu hàng hóa (bao gồm cả gia công xuất khẩu), thời điểm lập hóa đơn thương mại điện tử, hóa đơn giá trị gia tăng điện tử hoặc hóa đơn bán hàng điện tử do người bán tự xác định nhưng chậm nhất không quá ngày làm việc tiếp theo kể từ ngày hàng hóa được thông quan theo quy định pháp luật về hải quan.

2. Thời điểm lập hóa đơn Đối với cung cấp dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ (bao gồm cả cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài) không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. Trường hợp người cung cấp dịch vụ có thu tiền trước hoặc trong khi cung cấp dịch vụ thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm thu tiền (không bao gồm trường hợp thu tiền đặt cọc hoặc tạm ứng để đảm bảo thực hiện hợp đồng cung cấp các dịch vụ: Kế toán, kiểm toán, tư vấn tài chính, thuế; thẩm định giá; khảo sát, thiết kế kỹ thuật; tư vấn giám sát; lập dự án đầu tư xây dựng). ”

...

Căn cứ Luật thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội:

“Điều 3. Đối tượng chịu thuế

Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng quy định tại Điều 5 của Luật này.

Điều 4. Người nộp thuế

1. Tổ chức, hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh).

...

Điều 8. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng

1. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng được quy định như sau:

a) Đối với hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua hoặc thời điểm lập hóa đơn, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền;

b) Đối với dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ hoặc thời điểm lập hóa đơn cung cấp dịch vụ, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền ”.

Căn cứ Nghị định số 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật thuế giá trị gia tăng:

“Điều 14. Nguyên tắc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng

Thuế Thành phố Cần Thơ nhận được Văn bản số 33/CV.2026 ngày 06 tháng 02 năm 2026 về việc hướng dẫn cách xử lý vận hành nhà ở chung cư của Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Thương Mại Địa ốc Hồng Loan, MST: 1800499301.

Thuế Thành phố Cần Thơ có ý kiến như sau:

Căn cứ Khoản 3 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ như sau:

“Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ-CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ

...

3. Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 6, khoản 7 và bổ sung khoản 9 vào Điều 4 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 6 và khoản 7 như sau:

1. Khi bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ, người bán phải lập hóa đơn để giao cho người mua (bao gồm cả các trường hợp hàng hóa, dịch vụ dùng để khuyến mại, quảng cáo, hàng mẫu; hàng hóa, dịch vụ dùng để cho, biếu, tặng, trao đổi, trả thay lương cho người lao động và tiêu dùng nội bộ (trừ hàng hóa luân chuyển nội bộ để tiếp tục quá trình sản xuất); xuất hàng hóa dưới các hình thức cho vay, cho mượn hoặc hoàn trả hàng hóa) và các trường hợp lập hóa đơn theo quy định tại Điều 19 Nghị định này. Hóa đơn phải ghi đầy đủ nội dung theo quy định tại Điều 10 Nghị định này. Trường hợp sử dụng hóa đơn điện tử phải theo định dạng chuẩn dữ liệu của cơ quan thuế theo quy định tại Điều 12 Nghị định này. ”

Căn cứ Khoản 6 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP ngày 03 tháng 3 năm 2025 sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ-CP

“6. Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2, điểm a, điểm e, điểm l, điểm m, điểm n khoản 4 Điều 9 và bổ sung điểm p, điểm q, điểm r vào khoản 4 Điều 9 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung khoản 1, khoản 2 như sau:

1. Thời điểm lập hóa đơn Đối với bán hàng hóa (bao gồm cả bán, chuyển nhượng tài sản công và bán hàng dự trữ quốc gia) là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

Đối với xuất khẩu hàng hóa (bao gồm cả gia công xuất khẩu), thời điểm lập hóa đơn thương mại điện tử, hóa đơn giá trị gia tăng điện tử hoặc hóa đơn bán hàng điện tử do người bán tự xác định nhưng chậm nhất không quá ngày làm việc tiếp theo kể từ ngày hàng hóa được thông quan theo quy định pháp luật về hải quan.

2. Thời điểm lập hóa đơn Đối với cung cấp dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ (bao gồm cả cung cấp dịch vụ cho tổ chức, cá nhân nước ngoài) không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền. Trường hợp người cung cấp dịch vụ có thu tiền trước hoặc trong khi cung cấp dịch vụ thì thời điểm lập hóa đơn là thời điểm thu tiền (không bao gồm trường hợp thu tiền đặt cọc hoặc tạm ứng để đảm bảo thực hiện hợp đồng cung cấp các dịch vụ: Kế toán, kiểm toán, tư vấn tài chính, thuế; thẩm định giá; khảo sát, thiết kế kỹ thuật; tư vấn giám sát; lập dự án đầu tư xây dựng). ”

...

Căn cứ Luật thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc hội:

“Điều 3. Đối tượng chịu thuế

Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng quy định tại Điều 5 của Luật này.

Điều 4. Người nộp thuế

1. Tổ chức, hộ, cá nhân sản xuất, kinh doanh hàng hóa, dịch vụ chịu thuế giá trị gia tăng (sau đây gọi là cơ sở kinh doanh).

...

Điều 8. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng

1. Thời điểm xác định thuế giá trị gia tăng được quy định như sau:

a) Đối với hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu hoặc quyền sử dụng hàng hóa cho người mua hoặc thời điểm lập hóa đơn, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền;

b) Đối với dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung cấp dịch vụ hoặc thời điểm lập hóa đơn cung cấp dịch vụ, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền ”.

Căn cứ Nghị định số 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của luật thuế giá trị gia tăng:

“Điều 14. Nguyên tắc xác định giá tính thuế giá trị gia tăng

1. Giá tính thuế đối với các loại hàng hóa, dịch vụ quy định tại Mục này:

a) Bao gồm cả khoản phụ thu và phí thu thêm ngoài giá hàng hóa, dịch vụ mà cơ sở kinh doanh được hưởng.

b) Không bao gồm các khoản thu không liên quan đến bán hàng hóa, cung cấp dịch vụ của cơ sở kinh doanh: các khoản thu về bồi thường bằng tiền (bao gồm cả tiền bồi thường về đất và tài sản trên đất khi bị thu hồi đất theo quyết định của cơ quan nhà nước có thẩm quyền), tiền thưởng, thu đòi người thứ ba của hoạt động bảo hiểm, các khoản thu hộ, các khoản thù lao từ cơ quan nhà nước do thực hiện hoạt động thu hộ, chi hộ các cơ quan nhà nước, các khoản thu tài chính

Căn cứ Nghị định số 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành luật thuế thu nhập doanh nghiệp:

“Điều 2. Người nộp thuế

1. Người nộp thuế theo quy định tại khoản 1 Điều 2 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp (sau đây gọi là doanh nghiệp) bao gồm:

a) Doanh nghiệp được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bảo hiểm, Luật Chứng khoán, Luật Dầu khí, Luật Thương mại, Điều ước quốc tế và quy định tại các văn bản quy phạm pháp luật khác;

b) Doanh nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật nước ngoài (sau đây gọi là doanh nghiệp nước ngoài) có cơ sở thường trú hoặc không có cơ sở thường trú tại Việt Nam.

...

c) Các đơn vị sự nghiệp được thành lập theo quy định của pháp luật Việt Nam:

d) Hợp tác xã, liên hiệp hợp tác xã được thành lập theo quy định của Luật Hợp tác xã;

đ) Tổ chức kinh tế được thành lập và hoạt động theo quy định của Luật Các tổ chức tín dụng;

e) Tổ chức khác ngoài tổ chức quy định tại các điểm a, b, c, d và đ khoản này có hoạt động sản xuất, kinh doanh có thu nhập chịu thuế theo quy định tại Điều 5 của Nghị định này.

...

Điều 8. Doanh thu

Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế thực hiện theo quy định tại Điều 8 Luật Thuế thu nhập doanh nghiệp.

1. Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là toàn bộ tiền bán hàng, tiền gia công, tiền cung ứng dịch vụ kể cả trợ giá, phụ thu, phụ trội mà doanh nghiệp được hưởng, không phân biệt đã thu được tiền hay chưa thu được tiền.

a) Đối với doanh nghiệp kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ thuế thì doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp là doanh thu không có thuế giá trị gia tăng;

b) Đối với doanh nghiệp kê khai, nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp trực tiếp trên giá trị gia tăng thì doanh thu tính thuế thu nhập doanh nghiệp bao gồm cả thuế giá trị gia tăng.

2. Thời điểm xác định doanh thu

a) Đối với hoạt động bán hàng hóa là thời điểm chuyển giao quyền sở hữu, quyền sử dụng hàng hóa cho người mua;

b) Đối với hoạt động cung ứng dịch vụ là thời điểm hoàn thành việc cung ứng dịch vụ hoặc hoàn thành từng phần việc cung ứng dịch vụ cho người mua trừ trường hợp nêu tại khoản 3 Điều này;

c) Bộ trưởng Bộ Tài chính quy định thời điểm xác định doanh thu ngoài các trường hợp quy định tại điểm a và điểm b khoản này”.

Căn cứ các quy định trên, trường hợp Công ty có phát sinh các khoản thu liên quan đến hoạt động quản lý chung cư thì phải lập hóa đơn, kê khai tính nộp thuế giá trị gia tăng và thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định.

Đối với việc bàn giao kinh phí liên quan đến Ban quản trị chung cư không thuộc thẩm quyền của cơ quan thuế, đề nghị Công ty liên hệ với các cơ quan có thẩm quyền để được hướng dẫn thực hiện.

Đề nghị Công Ty cổ Phần Xây Dựng Thương Mại Địa ốc Hồng Loan căn cứ tình hình thực tế, đối chiếu với các quy định pháp luật trích dẫn nêu trên để áp dụng chính sách thuế theo đúng quy định.

Thuế Thành phố Cần Thơ trả lời để Công Ty Cổ Phần Xây Dựng Thương Mại Địa ốc Hồng Loan được biết và thực hiện.