Công văn 13312/SNNMT-QLĐ năm 2026 về trình tự, thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất do Sở Nông nghiệp và Môi trường Thành phố Hồ Chí Minh ban hành

Kính gửi: Ủy ban nhân dân Thành phố

Liên quan đến trình tự, thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường báo cáo trình Ủy ban nhân dân Thành phố như sau:

1. Thực tiễn việc quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Thành phố gắn với công tác quy hoạch

Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) có khối lượng lớn nhà, đất có nguồn gốc tiếp quản từ chế độ cũ, nhà, đất thu hồi khi thực hiện chính sách về đất đai... giao cho các doanh nghiệp Nhà nước quản lý.

Thực hiện chủ trương, chính sách, pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, Thành phố đã quyết định giao tài sản cố định cho các doanh nghiệp để cổ phần hóa.

Trên cơ sở giao tài sản cố định, Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) trước đây đã trình Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành các Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, ký Hợp đồng thuê đất và ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho doanh nghiệp cổ phần.

Đối với các nhà, đất còn lại của doanh nghiệp Nhà nước (khoảng 919 cơ sở nhà, đất), Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) cũng đã trình Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành các Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, ký Hợp đồng thuê đất và ký cấp Giấy chứng nhận.

Do trước đây công tác lập quy hoạch xây dựng theo pháp luật về quy hoạch chưa hoàn thành trên toàn địa bàn Thành phố, đồng thời theo pháp luật đất đai, thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm (theo khoản 1 Điều 24 Luật Đất đai năm 2003, khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2013, khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2024), nên khi trình Ủy ban nhân dân Thành phố công nhận quyền sử dụng, thời hạn sử dụng đất xác định theo kỳ quy hoạch 2011 - 2020 và kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm 2020.

Do đó, số lượng hồ sơ cần gia hạn sử dụng đất cần phải thực hiện tương đối nhiều.

Đồng thời, công tác triển khai thực hiện quy hoạch của Nhà nước có chậm do nguồn lực thực hiện còn thiếu dẫn tới nhiều doanh nghiệp sử dụng đất không phù hợp quy hoạch nhưng Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch.

Ngoài ra, nhiều tổ chức kinh tế sử dụng đất trước đây phù hợp quy hoạch nhưng nay do điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước nên các cơ quan có thẩm quyền cũng đã chủ động điều chỉnh quy hoạch dẫn tới việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch.

Để xử lý các trường hợp sử dụng đất hết hạn sử dụng đất nay có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nhưng phù hợp hoặc không phù hợp quy hoạch đảm bảo quy định pháp luật, Sở Nông nghiệp và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố các nội dung có liên quan.

2. Các trường hợp gia hạn sử dụng đất phù hợp quy hoạch

a) Quy định pháp luật

Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất thực hiện theo Điều 64, khoản 5 Điều 112 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Mục II Phần VII Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, Bộ thủ tục hành chính về đất đai đã được công bố tại Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23 tháng 6 năm 2025 và Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25 tháng 8 năm 2025 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường (trang 134 về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất).

Thời hạn gia hạn sử dụng đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024, theo đó trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thời hạn gia hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư điều chỉnh; trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được gia hạn không quá 50 năm.

b) Hình thức văn bản và thẩm quyền quyết định gia hạn thời gian sử dụng đất

Hình thức văn bản quyết định gia hạn thời gian sử dụng đất là Quyết định theo Mẫu số 06 ban hành kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Về thẩm quyền, Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố là người có thẩm quyền quyết định gia hạn sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024, điểm d khoản 1 Điều 9 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

c) Trách nhiệm của Sở Nông nghiệp và Môi trường

Sở Nông nghiệp và Môi trường trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định gia hạn sử dụng đất đối với các hồ sơ của tổ chức sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và các hồ sơ thuê đất trả tiền hàng năm đã nộp tại Sở Nông nghiệp và Môi trường trước ngày 01 tháng 7 năm 2025. Sau khi Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định gia hạn sử dụng đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý đất đai tiếp theo, bao gồm ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất theo quy định.

3. Các trường hợp gia hạn sử dụng đất không phù hợp quy hoạch

Hiện nay, pháp luật đất đai không quy định cụ thể việc gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất không phù hợp quy hoạch.

Trước đây, tại dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có quy định “2. Thời hạn được gia hạn được xác định theo nguyên tắc sau đây:

a) Không vượt quá thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 172 của Luật Đất đai đối với trường hợp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chuyên ngành có liên quan đã được phê duyệt;

b) Không vượt quá thời hạn dự kiến sử dụng đất được quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chuyên ngành có liên quan đã được phê duyệt đối với trường hợp mục đích sử dụng đất được quy hoạch khác với mục đích sử dụng đất trước khi đề nghị gia hạn” (Điều 64a).

Tuy nhiên khi chính thức ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã không có quy định này.

Nội dung này trước đây Sở Nông nghiệp và Môi trường đã có báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố tại Công văn số 2788/STNMT-QLĐ ngày 17 tháng 4 năm 2025, Ủy ban nhân dân Thành phố có Tờ trình số 3047/TTr-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2025 và Đảng ủy Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận tại Công văn số 522-CV/ĐU ngày 08 tháng 5 năm 2025, theo đó “thống nhất... cho tổ chức kinh tế được sử dụng đất đến ngày 31 tháng 12 năm 2030 đối với trường hợp sử dụng đất đúng mục đích, không phù hợp với quy hoạch, không vi phạm pháp luật đất đai và không gây ô nhiễm môi trường” (bằng với kỳ Kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2026-2030) của Thành phố).

Kính gửi: Ủy ban nhân dân Thành phố

Liên quan đến trình tự, thủ tục gia hạn thời gian sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường báo cáo trình Ủy ban nhân dân Thành phố như sau:

1. Thực tiễn việc quản lý, sử dụng đất trên địa bàn Thành phố gắn với công tác quy hoạch

Trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh, đặc biệt tại khu vực Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) có khối lượng lớn nhà, đất có nguồn gốc tiếp quản từ chế độ cũ, nhà, đất thu hồi khi thực hiện chính sách về đất đai... giao cho các doanh nghiệp Nhà nước quản lý.

Thực hiện chủ trương, chính sách, pháp luật về cổ phần hóa doanh nghiệp Nhà nước, Thành phố đã quyết định giao tài sản cố định cho các doanh nghiệp để cổ phần hóa.

Trên cơ sở giao tài sản cố định, Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) trước đây đã trình Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành các Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, ký Hợp đồng thuê đất và ký cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho doanh nghiệp cổ phần.

Đối với các nhà, đất còn lại của doanh nghiệp Nhà nước (khoảng 919 cơ sở nhà, đất), Sở Tài nguyên và Môi trường (nay là Sở Nông nghiệp và Môi trường) cũng đã trình Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành các Quyết định công nhận quyền sử dụng đất, ký Hợp đồng thuê đất và ký cấp Giấy chứng nhận.

Do trước đây công tác lập quy hoạch xây dựng theo pháp luật về quy hoạch chưa hoàn thành trên toàn địa bàn Thành phố, đồng thời theo pháp luật đất đai, thời kỳ quy hoạch sử dụng đất là 10 năm (theo khoản 1 Điều 24 Luật Đất đai năm 2003, khoản 1 Điều 37 Luật Đất đai năm 2013, khoản 3 Điều 62 Luật Đất đai năm 2024), nên khi trình Ủy ban nhân dân Thành phố công nhận quyền sử dụng, thời hạn sử dụng đất xác định theo kỳ quy hoạch 2011 - 2020 và kết thúc vào ngày 31 tháng 12 năm 2020.

Do đó, số lượng hồ sơ cần gia hạn sử dụng đất cần phải thực hiện tương đối nhiều.

Đồng thời, công tác triển khai thực hiện quy hoạch của Nhà nước có chậm do nguồn lực thực hiện còn thiếu dẫn tới nhiều doanh nghiệp sử dụng đất không phù hợp quy hoạch nhưng Nhà nước chưa thu hồi đất để thực hiện quy hoạch.

Ngoài ra, nhiều tổ chức kinh tế sử dụng đất trước đây phù hợp quy hoạch nhưng nay do điều kiện phát triển kinh tế - xã hội và nhu cầu sử dụng đất của Nhà nước nên các cơ quan có thẩm quyền cũng đã chủ động điều chỉnh quy hoạch dẫn tới việc sử dụng đất không phù hợp với quy hoạch.

Để xử lý các trường hợp sử dụng đất hết hạn sử dụng đất nay có nhu cầu gia hạn sử dụng đất nhưng phù hợp hoặc không phù hợp quy hoạch đảm bảo quy định pháp luật, Sở Nông nghiệp và Môi trường báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố các nội dung có liên quan.

2. Các trường hợp gia hạn sử dụng đất phù hợp quy hoạch

a) Quy định pháp luật

Trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất thực hiện theo Điều 64, khoản 5 Điều 112 Nghị định số 102/2024/NĐ-CP ngày 30 tháng 7 năm 2024 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành một số điều của Luật Đất đai, Mục II Phần VII Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định số 151/2025/NĐ-CP ngày 12 tháng 6 năm 2025 của Chính phủ quy định về phân định thẩm quyền của chính quyền địa phương 02 cấp, phân quyền, phân cấp trong lĩnh vực đất đai, Bộ thủ tục hành chính về đất đai đã được công bố tại Quyết định số 2304/QĐ-BNNMT ngày 23 tháng 6 năm 2025 và Quyết định số 3380/QĐ-BNNMT ngày 25 tháng 8 năm 2025 của Bộ trưởng Bộ Nông nghiệp và Môi trường (trang 134 về trình tự, thủ tục gia hạn sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất).

Thời hạn gia hạn sử dụng đất quy định tại điểm c khoản 1 Điều 172 Luật Đất đai năm 2024, theo đó trường hợp sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tư thì thời hạn gia hạn sử dụng đất theo thời hạn của dự án đầu tư điều chỉnh; trường hợp không phải lập dự án đầu tư thì thời hạn sử dụng đất được gia hạn không quá 50 năm.

b) Hình thức văn bản và thẩm quyền quyết định gia hạn thời gian sử dụng đất

Hình thức văn bản quyết định gia hạn thời gian sử dụng đất là Quyết định theo Mẫu số 06 ban hành kèm Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

Về thẩm quyền, Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố là người có thẩm quyền quyết định gia hạn sử dụng đất quy định tại khoản 4 Điều 123 Luật Đất đai năm 2024, điểm d khoản 1 Điều 9 Nghị định số 151/2025/NĐ-CP.

c) Trách nhiệm của Sở Nông nghiệp và Môi trường

Sở Nông nghiệp và Môi trường trình Ủy ban nhân dân Thành phố quyết định gia hạn sử dụng đất đối với các hồ sơ của tổ chức sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất hoặc thuê đất trả tiền một lần cho cả thời gian thuê và các hồ sơ thuê đất trả tiền hàng năm đã nộp tại Sở Nông nghiệp và Môi trường trước ngày 01 tháng 7 năm 2025. Sau khi Ủy ban nhân dân Thành phố ban hành Quyết định gia hạn sử dụng đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường sẽ thực hiện các thủ tục pháp lý đất đai tiếp theo, bao gồm ký hợp đồng thuê đất, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất hoặc xác nhận thay đổi trên Giấy chứng nhận đã cấp cho người sử dụng đất theo quy định.

3. Các trường hợp gia hạn sử dụng đất không phù hợp quy hoạch

Hiện nay, pháp luật đất đai không quy định cụ thể việc gia hạn sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất không phù hợp quy hoạch.

Trước đây, tại dự thảo Nghị định của Chính phủ quy định chi tiết và hướng dẫn một số điều của Nghị quyết số 254/2025/QH15 của Quốc hội quy định một số cơ chế, chính sách tháo gỡ khó khăn, vướng mắc trong tổ chức thi hành Luật Đất đai có quy định “2. Thời hạn được gia hạn được xác định theo nguyên tắc sau đây:

a) Không vượt quá thời hạn sử dụng đất quy định tại khoản 1 Điều 172 của Luật Đất đai đối với trường hợp phù hợp với quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chuyên ngành có liên quan đã được phê duyệt;

b) Không vượt quá thời hạn dự kiến sử dụng đất được quy hoạch sử dụng đất hoặc kế hoạch sử dụng đất hoặc quy hoạch chuyên ngành có liên quan đã được phê duyệt đối với trường hợp mục đích sử dụng đất được quy hoạch khác với mục đích sử dụng đất trước khi đề nghị gia hạn” (Điều 64a).

Tuy nhiên khi chính thức ban hành Nghị định số 49/2026/NĐ-CP đã không có quy định này.

Nội dung này trước đây Sở Nông nghiệp và Môi trường đã có báo cáo Ủy ban nhân dân Thành phố tại Công văn số 2788/STNMT-QLĐ ngày 17 tháng 4 năm 2025, Ủy ban nhân dân Thành phố có Tờ trình số 3047/TTr-UBND ngày 02 tháng 5 năm 2025 và Đảng ủy Ủy ban nhân dân Thành phố chấp thuận tại Công văn số 522-CV/ĐU ngày 08 tháng 5 năm 2025, theo đó “thống nhất... cho tổ chức kinh tế được sử dụng đất đến ngày 31 tháng 12 năm 2030 đối với trường hợp sử dụng đất đúng mục đích, không phù hợp với quy hoạch, không vi phạm pháp luật đất đai và không gây ô nhiễm môi trường” (bằng với kỳ Kế hoạch sử dụng đất 05 năm (2026-2030) của Thành phố).

Ngày 10 tháng 4 năm 2026, Sở Nông nghiệp và Môi trường tiếp tục có Công văn số 9665/SNNMT-QLĐ kiến nghị Ủy ban nhân dân Thành phố, theo đó “để giải quyết hài hòa lợi ích Nhà nước - Doanh nghiệp - Người lao động, ổn định sản xuất, kinh doanh, duy trì công việc cho người lao động, đảm bảo nguồn thu ngân sách Nhà nước (tiền thuê đất và các khoản thuế khác) và thống nhất giải quyết thủ tục đất đai trên địa bàn Thành phố Hồ Chí Minh sau sáp nhập, Sở Nông nghiệp và Môi trường kính trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, quyết định tiếp tục thực hiện theo chủ trương và chỉ đạo của Đảng ủy Ủy ban nhân dân Thành phố Hồ Chí Minh (cũ) tại Công văn số 522-CV/ĐU ngày 08 tháng 5 năm 2025 về trường hợp sử dụng đất đúng mục đích nhưng không phù hợp quy hoạch thì công nhận quyền sử dụng đất, gia hạn sử dụng đất “đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2030” với điều kiện:

- Sử dụng đất đúng với mục đích sử dụng theo quy định pháp luật đất đai và không gây ô nhiễm môi trường;

- Quá trình sử dụng đất thực hiện đầy đủ nghĩa vụ tài chính về tiền thuê đất đối với Nhà nước;

- Đang trực tiếp sử dụng đất, không cho thuê, cho mượn, liên doanh, liên kết, hợp tác...

- Đối với trường hợp gia hạn sử dụng đất thì tổ chức sử dụng đất có Văn bản (của người đại diện theo pháp luật) cam kết không nhận bồi thường tài sản gắn liền với đất khi Nhà nước thu hồi đất;

- Không thực hiện gia hạn sử dụng đất và kiên quyết thu hồi đất đối với trường hợp không đảm bảo các điều kiện quy định nêu trên”.

4. Đề xuất, kiến nghị của Sở Nông nghiệp và Môi trường

Đối với trường hợp gia hạn thời gian sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất, Sở Nông nghiệp và Môi trường kiến nghị như sau:

- Về hình thức văn bản gia hạn thời gian sử dụng đất khi hết thời hạn sử dụng đất là Quyết định;

- Về thẩm quyền gia hạn là Chủ tịch Ủy ban nhân dân Thành phố (cho đến khi Ủy ban nhân dân Thành phố có Quyết định phân cấp, ủy quyền thay thế Quyết định số 1303/QĐ-UBND ngày 06 tháng 3 năm 2026);

- Thời hạn gia hạn sử dụng đất theo dự án đầu tư (đối với trường hợp sử dụng đất thực hiện dự án đầu tư); đối với trường hợp sử dụng đất còn lại nếu việc sử dụng đất phù hợp quy hoạch thì thời hạn sử dụng đất được gia hạn không quá 50 năm kể từ ngày hết thời hạn sử dụng đất;

- Đối với trường hợp sử dụng đất không phù hợp quy hoạch, thời hạn sử dụng đất được gia hạn đến hết ngày 31 tháng 12 năm 2030 nếu đảm bảo các điều kiện như Sở Nông nghiệp và Môi trường đã báo cáo tại Công văn số 9665/SNNMT-QLĐ ngày 10 tháng 4 năm 2026; sau thời hạn ngày 31 tháng 12 năm 2030 sẽ xem xét, giải quyết theo quy định pháp luật tại thời điểm đó.

Sở Nông nghiệp và Môi trường báo cáo, đề xuất trình Ủy ban nhân dân Thành phố xem xét, quyết định./.