Một là nhận diện “dự án ma”

Nghe cái tên hơi rùng rợn phải không mọi người nhưng cụm từ này ý chỉ những dự án không có thật, chỉ tồn tại trên giấy mà chưa được bất kỳ cơ quan chức năng nào phê duyệt .

Có trường hợp khác là những dự án này đã được các cơ quan chức năng cấp phép xây dựng nhưng không đủ điều kiện bán mà chủ đầu tư vẫn thực hiện việc bán.Tóm lại các dự án ma đều không được phép thực hiện giao dịch mua bán hợp pháp mà nó vẫn được bán nhằm mục đích lừa đảo, trục lợi.

Vì thế để tránh mua phải các dự án ma tiền mất tật mang thì mọi người cần phải tìm hiểu kỹ về tình trạng dự án cũng như năng lực của chủ đầu tư, nên lựa chọn những dự án của các chủ đầu tư lớn, uy tín, minh bạch. Theo quy định của pháp luật thì tất cả các chủ đầu tư phải công khai thông tin dự án trên trang điện tử của mình hoặc trụ sở của ban quản lý dự án, hoặc tại sàn giao dịch nên khi ký hợp đồng mua nhà thì người mua cần phải xem xét thật kỹ về thông tin của dự án.

Hơn nữa, theo Điều 55 Luật Kinh doanh bất động sản 2014 thì điều kiện để thực hiện việc mua bán nhà ở hình thành trong tương lai là công trình đó phải xây dựng xong phần móng và phải có văn bản nghiệm thu từ cơ quan nhà nước có thẩm quyền nên khi xuống kiểm tra hiện trạng thì người mua cần phải lưu ý điều này.

Theo đó người mua có quyền yêu cầu chủ đầu tư phải cung cấp đầy đủ các hồ sơ pháp lý của dự án như:

Quyết định chấp thuận chủ trương đầu tư;Quyết định phê duyệt quy hoạch 1/500; Quyết định giao đất; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho toàn bộ dự án; Giấy phép xây dựng, biên bản nghiệm thu xong phần móng (đối với căn hộ chung cư); Văn bản thông báo đủ điều kiện được bán nhà ở hình thành trong tương lai (đối với căn hộ chung cư); Thông báo bảo lãnh ngân hàng cho từng căn hộ; Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho từng căn hộ hoặc lô đất…

Điều này để người mua có thể kiểm tra xác minh được tính pháp lý của dự án có thật sự tồn tại hay không?.

Hai là: Người mua cần lưu ý đặc biệt đến bản thảo hợp đồng mua bán căn hộ

Không phải chỉ riêng hợp đồng mua bán căn hộ mà khi ký kết các loại hợp đồng khác mọi người cũng phải dành thời gian đọc kỹ các điều khoản trong hợp đồng vì người ta nói “bút sa gà chết” một chữ ký tưởng chừng vô thưởng vô phạt nhưng lại ảnh hưởng nghiêm trọng đến quyền và lợi ích của mình. Theo đó, mọi người cần phải kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng mua bán căn hộ trước khi ký kết, cụ thể như kiểm tra về chủ thể ký hợp đồng; điều khoản về bàn giao nhà; về cam kết chất lượng, điều khoản về trách nhiệm bồi thường của chủ đầu tư khi vi phạm…

Việc kiểm tra kỹ các điều khoản trong hợp đồng chưa bao giờ là thừa hãy đảm bảo rằng các điều khoản trong hợp đồng mà mọi người ký đủ chặt chẽ và ràng buộc trách nhiệm của bên bán.

Lưu ý rằng: Hợp đồng mua bán căn hộ chung cư phải có công chứng hoặc chứng thực thì mới có giá trị pháp lý. Còn trong trường hợp mua bán chung cư với chủ đầu tư thì hợp đồng không nhất thiết phải qua công chứng.

Tuy nhiên, để bảo vệ quyền lợi cho mình tốt hơn thì người mua căn hộ vẫn có quyền yêu cầu công chứng hoặc lập vi bằng mọi người nhé.

Ba là: Kiểm tra đơn vị bảo lãnh của dự án

Đối với các dự án nhà ở hình thành trong tương lai vấn đề kiểm tra đơn vị bảo lãnh dự án quả thật rất quan trọng vì trong thực tế có nhiều chủ đầu tư tìm cách lách luật bằng các loại văn bản “gần nghĩa” với chứng thư bảo lãnh của ngân hàng.

Đơn cử như trường hợp chủ đầu tư thường bày ra các văn bản dạng “thỏa thuận nguyên tắc bảo lãnh” hoặc “cam kết cấp tín dụng”… để khách hàng ký hợp đồng mua bán nhưng nó không phải là hợp đồng bảo lãnh chính thức.

Theo quy định tại Điều 56 Luật Kinh doanh bất động sản năm 2014 thì chủ đầu tư dự án bất động sản trước khi bán, cho thuê mua nhà ở hình thành trong tương lai phải được ngân hàng thương mại có đủ năng lực thực hiện bảo lãnh nghĩa vụ tài chính của chủ đầu tư đối với khách hàng khi chủ đầu tư không bàn giao theo đúng tiến độ đã cam kết với khách hàng.Đồng thời, chủ đầu tư còn có trách nhiệm gửi bản sao hợp đồng bảo lãnh cho bên mua, bên thuê mua khi ký kết hợp đồng mua, thuê mua.

Vì vậy, khi mua căn hộ thì người mua cần tỉnh táo và yêu cầu chủ đầu tư cung cấp hợp đồng bảo lãnh đã ký với NH kèm văn bản cho phép huy động vốn/xác nhận đủ điều kiện bán nhà ở hình thành trong tương lai của Sở Xây dựng để khi chủ đầu tư dự án vi phạm về một vấn đề nào đấy, gây ảnh hưởng đến tiến độ hay chất lượng dự án, công trình thì ngân hàng đó sẽ có trách nhiệm thực hiện nghĩa vụ của mình.

Ngoài các vấn đề pháp lý trên thì mọi người khi mua chung cư cũng cần phải quan tâm đến thỏa thuận về các khoản chi phí khác ngoài tiền mua nhà và các khoản chi trong tương lai. Chẳng hạn như chi phí quản lý chung cư, phí dịch vụ bảo vệ, phí giữ xe, phí bảo trì, mức giá cung ứng điện, nước,...

Xem xét nghĩa vụ bảo hành nhà ở chung cư của bên bán tối thiểu là 60 tháng kể từ ngày hoàn thành xây dựng và nghiệm thu đưa vào xây dựng.Nội dung bảo hành bao gồm sửa chữa, khắc phục các hư hỏng liên quan đến các bộ phận nhà ở (sàn, tường, trần, cầu thang bộ...) và cả những hệ thống phục vụ sinh hoạt (điện, nước...).