13 trường hợp áp dụng bảng giá đất dự kiến từ năm 2026 theo Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024

13 trường hợp áp dụng bảng giá đất dự kiến từ năm 2026 theo Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024 (Hình từ Internet)

Mới đây, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã công bố Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024. Tại đây, Bộ đã đề xuất các trường hợp áp dụng bảng giá đất từ năm 2026.

13 trường hợp áp dụng bảng giá đất dự kiến từ năm 2026 theo Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024

Cụ thể, Bộ Nông nghiệp và Môi trường đã đề ra 02 phương án sửa đổi, bổ sung quy định về bảng giá đất tại Điều 159 của Luật Đất đai 2024. Trong đó, phương án 1 nêu ra cụ thể các trường hợp áp dụng bảng giá đất, trong khi phương án 2 đề xuất giao Chính phủ quy định chi tiết việc áp dụng bảng giá đất.

Theo phương án 1, bảng giá đất từ năm 2026 dự kiến sẽ được áp dụng cho 13 trường hợp sau đây:

[1] Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất; gia hạn sử dụng đất, công nhận quyền sử dụng đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất mà phải nộp tiền sử dụng đất;

[2] Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi điều chỉnh thời hạn sử dụng đất, điều chỉnh quy hoạch, cho phép chuyển hình thức sử dụng đất;

[3] Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất;

[4] Tính giá trị quyền sử dụng đất khi cổ phần hóa doanh nghiệp nhà nước theo quy định của pháp luật về cổ phần hóa;

[5] Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất đối với trường hợp chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất quy định tại điểm b khoản 3 Điều 33 Luật Đất đai 2024 mà được miễn, giảm toàn bộ tiền sử dụng đất, tiền thuê đất tại thời điểm giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất;

[6] Tính tiền bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất;

[7] Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

[8] Tính thuế sử dụng đất;

[9] Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

[10] Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

[11] Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

[12] Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

[13] Các trường hợp khác theo quy định của Chính phủ.

Hiện hành, các trường hợp áp dụng bảng giá đất bao gồm:

- Tính tiền sử dụng đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở của hộ gia đình, cá nhân; chuyển mục đích sử dụng đất của hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền thuê đất khi Nhà nước cho thuê đất thu tiền thuê đất hằng năm;

- Tính thuế sử dụng đất;

- Tính thuế thu nhập từ chuyển quyền sử dụng đất đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai;

- Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai;

- Tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất khi Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất theo hình thức giao đất có thu tiền sử dụng đất, cho thuê đất thu tiền thuê đất một lần cho cả thời gian thuê đối với hộ gia đình, cá nhân;

- Tính giá khởi điểm để đấu giá quyền sử dụng đất khi Nhà nước giao đất, cho thuê đất đối với trường hợp thửa đất, khu đất đã được đầu tư hạ tầng kỹ thuật theo quy hoạch chi tiết theo pháp luật về quy hoạch đô thị và nông thôn;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp giao đất không thông qua đấu giá quyền sử dụng đất cho hộ gia đình, cá nhân;

- Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.

Theo Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024, bảng giá đất được xây dựng theo khu vực, vị trí. Đối với khu vực có bản đồ địa chính số và cơ sở dữ liệu giá đất thì xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất.

Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định bảng giá đất định kỳ 05 năm một lần và công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 của năm đầu kỳ.

Trường hợp cần thiết phải bổ sung bảng giá đất trong năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.

Cơ sở pháp lý:

- Khoản 41 Điều 1 Dự thảo Luật sửa đổi Luật Đất đai 2024.

- Khoản 1 Điều 159 Luật Đất đai 2024 (sửa đổi, bổ sung tại Luật Quy hoạch đô thị và nông thôn 2024).

Trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ năm 2026

Tại Mục I Phần IV Phụ lục I kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP đã đã quy định về trình tự, thủ tục xây dựng bảng giá đất lần đầu để công bố và áp dụng từ ngày 01 tháng 01 năm 2026 như sau:

[1] Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lập dự án xây dựng bảng giá đất, trong đó xác định nội dung, thời gian, tiến độ, dự toán kinh phí thực hiện và các nội dung liên quan.

[2] Cơ quan có chức năng quản lý đất đai chuẩn bị hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất và gửi Sở Tài chính; Sở Tài chính có trách nhiệm thẩm định và gửi văn bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất về cơ quan có chức năng quản lý đất đai. Hồ sơ thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất gồm:

- Công văn đề nghị thẩm định dự án xây dựng bảng giá đất;

- Dự thảo Dự án xây dựng bảng giá đất;

- Dự thảo Tờ trình về việc phê duyệt dự án;

- Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án.

[3] Cơ quan có chức năng quản lý đất đai tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định và trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất. Hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất gồm:

- Dự án xây dựng bảng giá đất sau khi đã tiếp thu, hoàn thiện ý kiến thẩm định;

- Tờ trình về việc phê duyệt dự án;

- Dự thảo Quyết định của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh về việc phê duyệt dự án;

- Văn bản thẩm định hồ sơ dự án xây dựng bảng giá đất.

[4] Ủy ban nhân dân cấp tỉnh chỉ đạo các sở, ngành, Ủy ban nhân dân cấp xã, Ban quản lý khu công nghệ cao, khu kinh tế (nếu có) để thực hiện xây dựng bảng giá đất.

[5] Cơ quan có chức năng quản lý đất đai lựa chọn tổ chức thực hiện định giá đất để xây dựng bảng giá đất hoặc đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất.

[6] Sở Tài chính trình Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh thành phần Hội đồng thẩm định bảng giá đất theo quy định tại khoản 1 Điều 161 Luật Đất đai để thẩm định dự thảo bảng giá đất.

[7] Sở Tài chính trình Chủ tịch Hội đồng thẩm định bảng giá đất quyết định thành lập Tổ giúp việc của Hội đồng.

[8] Tổ chức thực hiện định giá đất xây dựng bảng giá đất:

- Điều tra, khảo sát, thu thập thông tin phục vụ việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

- Xác định loại đất, khu vực, vị trí đất tại từng xã, phường, thị trấn đối với khu vực xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí; xác định loại đất, tổng số thửa đất, số thửa đất của mỗi loại đất đối với khu vực xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

- Tổng hợp, hoàn thiện hồ sơ kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin tại cấp xã, cấp tỉnh; phân tích, đánh giá kết quả thực hiện bảng giá đất hiện hành đối với việc xây dựng bảng giá đất theo khu vực, vị trí;

- Tổng hợp kết quả điều tra, khảo sát, thu thập thông tin; thiết lập vùng giá trị; lựa chọn thửa đất chuẩn và xác định giá cho thửa đất chuẩn; lập bảng tỷ lệ so sánh đối với việc xây dựng bảng giá đất đến từng thửa đất trên cơ sở vùng giá trị, thửa đất chuẩn;

- Xây dựng dự thảo bảng giá đất và dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

[9] Cơ quan có chức năng quản lý đất đai thực hiện:

- Xây dựng dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;

- Đăng hồ sơ lấy ý kiến đối với dự thảo bảng giá đất trên trang thông tin điện tử của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh, cơ quan có chức năng quản lý đất đai trong thời gian 30 ngày;

- Lấy ý kiến bằng văn bản đối với dự thảo bảng giá đất. Hồ sơ lấy ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất:

+ Dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;

+ Dự thảo bảng giá đất;

+ Dự thảo Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

- Tiếp thu, hoàn thiện dự thảo Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;

- Chỉ đạo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất và Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất.

[10] Cơ quan có chức năng quản lý đất đai trình Hội đồng thẩm định bảng giá đất. Hồ sơ trình thẩm định bảng giá đất gồm:

- Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;

- Dự thảo bảng giá đất;

- Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;

- Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất;

[11] Hội đồng thẩm định bảng giá đất thực hiện thẩm định bảng giá đất và gửi văn bản thẩm định bảng giá đất về cơ quan có chức năng quản lý đất đai.

[12] Cơ quan có chức năng quản lý đất đai:

- Tổ chức thực hiện tiếp thu, giải trình, chỉnh sửa và hoàn thiện dự thảo bảng giá đất theo ý kiến của Hội đồng thẩm định bảng giá đất.

- Trình Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất. Hồ sơ gồm:

+ Tờ trình về việc ban hành bảng giá đất;

+ Dự thảo bảng giá đất;

+ Báo cáo thuyết minh xây dựng bảng giá đất;

+ Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến góp ý đối với dự thảo bảng giá đất;

+ Văn bản thẩm định bảng giá đất;

+ Báo cáo tiếp thu, giải trình ý kiến thẩm định bảng giá đất.

[13] Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định bảng giá đất.

[14] Cơ quan có chức năng quản lý đất đai công bố công khai và chỉ đạo cập nhật vào cơ sở dữ liệu quốc gia về đất đai.

[15] Trong 15 ngày kể từ ngày quyết định xây dựng, điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh gửi kết quả ban hành bảng giá đất về Bộ Nông nghiệp và Môi trường theo Mẫu số 28 của Phụ lục I ban hành kèm theo Nghị định 151/2025/NĐ-CP.

[16] Trường hợp cần thiết phải điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất trong năm thì Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định áp dụng một hoặc nhiều bước theo trình tự quy định mục I Phần 4 Phụ lục này.

Cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh trình Ủy ban nhân dân cùng cấp quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Ngoài các phương pháp xác định giá đất để xây dựng bảng giá đất theo quy định, căn cứ tình hình thực tế tại địa phương, giá đất trong bảng giá đất của khu vực, vị trí có điều kiện hạ tầng tương tự để xác định giá đất để điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất.

Trong quá trình quyết định điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung bảng giá đất, trường hợp cần thiết, cơ quan có chức năng quản lý đất đai cấp tỉnh được thuê tổ chức tư vấn xác định giá đất hoặc đặt hàng, giao nhiệm vụ cho đơn vị sự nghiệp công lập đủ điều kiện hoạt động tư vấn xác định giá đất để điều chỉnh, sửa đổi, bổ sung.