Công văn 5017/TNI-QLDN2 năm 2026 phúc đáp công văn 366/THADS-KV3 của Phòng Thi hành án dân sự khu vực 3 do Thuế tỉnh Tây Ninh ban hành

Thuế tỉnh Tây Ninh nhận được công văn số 366/THADS-KV3 ngày 23/4/2026 của Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 3 tỉnh Tây Ninh về việc phối hợp trong công tác THADS. Thuế tỉnh Tây Ninh có ý kiến như sau:

- Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc Hội:

“h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai;”

- Căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 quy định:

+ Tại Điều 3 quy định đối tượng chịu thuế

Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng quy định tại Điều 5 của Luật này.

…

+ Tại Điều 6 quy định căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế GTGT là giá tính thuế và thuế suất.”

+ Tại Điều 7 quy định giá tính thuế

1. Giá tính thuế được quy định như sau:

a) Đối với hàng hóa, dịch vụ do cơ sở kinh doanh bán ra là giá bán chưa có thuế giá trị gia tăng; …”

…

+ Tại khoản 3 Điều 9 quy định thuế suất

…

3. Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bao gồm cả dịch vụ được các nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam cung cấp cho tổ chức, cá nhân tại Việt Nam qua kênh thương mại điện tử và các nền tảng số.”

- Tại khoản 2, khoản 7 Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025, quy định giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:

 “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sẵn chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:

… .

2. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

…

7. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.”

- Tại khoản 10 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP ngày 20/3/2025 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 123/2020 ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ quy định:

“ Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ- CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ

…

10. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 và điểm c, điểm g khoản 3 Điều 13 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung khoản 2 như sau:

Thuế tỉnh Tây Ninh nhận được công văn số 366/THADS-KV3 ngày 23/4/2026 của Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 3 tỉnh Tây Ninh về việc phối hợp trong công tác THADS. Thuế tỉnh Tây Ninh có ý kiến như sau:

- Căn cứ điểm h khoản 1 Điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 ngày 26/11/2024 của Quốc Hội:

“h) Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Chính phủ quy định việc xác định giá đất được trừ quy định tại điểm này phù hợp với quy định của pháp luật về đất đai;”

- Căn cứ Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15 quy định:

+ Tại Điều 3 quy định đối tượng chịu thuế

Hàng hóa, dịch vụ sử dụng cho sản xuất, kinh doanh và tiêu dùng ở Việt Nam là đối tượng chịu thuế giá trị gia tăng, trừ các đối tượng quy định tại Điều 5 của Luật này.

…

+ Tại Điều 6 quy định căn cứ tính thuế

Căn cứ tính thuế GTGT là giá tính thuế và thuế suất.”

+ Tại Điều 7 quy định giá tính thuế

1. Giá tính thuế được quy định như sau:

a) Đối với hàng hóa, dịch vụ do cơ sở kinh doanh bán ra là giá bán chưa có thuế giá trị gia tăng; …”

…

+ Tại khoản 3 Điều 9 quy định thuế suất

…

3. Mức thuế suất 10% áp dụng đối với hàng hóa, dịch vụ không quy định tại khoản 1 và khoản 2 Điều này, bao gồm cả dịch vụ được các nhà cung cấp nước ngoài không có cơ sở thường trú tại Việt Nam cung cấp cho tổ chức, cá nhân tại Việt Nam qua kênh thương mại điện tử và các nền tảng số.”

- Tại khoản 2, khoản 7 Điều 8 Nghị định số 181/2025/NĐ-CP ngày 01/7/2025, quy định giá tính thuế đối với hoạt động kinh doanh bất động sản:

 “Đối với hoạt động kinh doanh bất động sản là giá bán bất động sẵn chưa có thuế giá trị gia tăng, trừ tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ). Giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng được xác định trong một số trường hợp như sau:

… .

2. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản là quyền sử dụng đất của các tổ chức, cá nhân thì giá đất được trừ để tính thuế giá trị gia tăng khi chuyển nhượng là tiền sử dụng đất, tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước của khu đất, thửa đất nhận chuyển nhượng, không bao gồm giá trị cơ sở hạ tầng. Cơ sở kinh doanh được khấu trừ thuế giá trị gia tăng đầu vào của cơ sở hạ tầng (nếu có).

…

7. Trường hợp cơ sở kinh doanh nhận chuyển nhượng bất động sản, nhận góp vốn bằng quyền sử dụng đất của tổ chức, cá nhân quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều này không xác định được tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước thì giá tính thuế giá trị gia tăng là giá chuyển nhượng chưa có thuế giá trị gia tăng.”

- Tại khoản 10 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP ngày 20/3/2025 sửa đổi, bổ sung Nghị định số 123/2020 ngày 19/10/2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ quy định:

“ Điều 1. Sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 123/2020/NĐ- CP ngày 19 tháng 10 năm 2020 của Chính phủ quy định về hóa đơn, chứng từ

…

10. Sửa đổi, bổ sung khoản 2 và điểm c, điểm g khoản 3 Điều 13 như sau:

a) Sửa đổi, bổ sung khoản 2 như sau:

“2. Quy định về cấp và kê khai xác định nghĩa vụ thuế khi cơ quan thuế cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh như sau:

a) Loại hóa đơn cấp theo từng lần phát sinh

a.1) Cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh là hóa đơn bán hàng trong các trường hợp:

…

a.2) Cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh là hóa đơn giá trị gia tăng trong các trường hợp:

…

a.2.2) Tổ chức, cơ quan nhà nước không thuộc đối tượng nộp thuế giá trị gia tăng theo phương pháp khấu trừ có bán đấu giá tài sản (trừ trường hợp bán tài sản công nêu tại khoản 3 Điều 8 Nghị định này), trường hợp giá trúng đấu giá là giá bán đã có thuế giá trị gia tăng được công bố rõ trong hồ sơ bán đấu giá do cơ quan có thẩm quyền phê duyệt thì được cấp hóa đơn giá trị gia tăng để giao cho người mua..”

...

Người nộp thuế thuộc trường hợp được cấp hóa đơn giá trị gia tăng theo từng lần phát sinh tại điểm a.2 khoản 2 Điều này thì phải nộp số thuế giá trị gia tăng trên hóa đơn giá trị gia tăng theo từng lần phát sinh hoặc số phát sinh phải nộp theo pháp luật quản lý thuế.

Sau khi doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức khác, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh đã nộp đủ thuế hoặc số phát sinh phải nộp ngay trong ngày làm việc hoặc chậm nhất là ngày làm việc tiếp theo, cơ quan thuế cấp mã của cơ quan thuế trên hóa đơn điện tử.

Doanh nghiệp, tổ chức kinh tế, tổ chức khác, hộ kinh doanh, cá nhân kinh doanh tự chịu trách nhiệm về tính chính xác của các thông tin trên hóa đơn điện tử theo từng lần phát sinh được cơ quan thuế cấp mã…”.

- Căn cứ Nghị định số 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ quy định chi tiết một số điều và biện pháp để tổ chức, hướng dẫn thi hành Luật thuế TNDN quy định:

+ Tại điểm b khoản 3 Điều 3 quy định thu nhập chịu thuế

“…3. Thu nhập khác bao gồm:

…b) Thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản theo quy định tại các Điều 15, 16 và 17 của Nghị định này, trừ thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản của doanh nghiệp kinh doanh bất động sản;”

+ Tại khoản 3 Điều 15 quy định thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản:

“Thu nhập từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản bao gồm:

…

3. Thu nhập từ chuyển nhượng nhà , công trình xây dựng gắn liền với đất, kể cả các tài sản gắn liền với nhà, công trình xây dựng đó nếu không tách riêng giá trị tài sản khi chuyển nhượng không phân biệt có hay không có chuyển nhượng quyền sử dụng đất, chuyển nhượng quyền thuê đất.”

+ Tại khoản 1, khoản 2, khoản 3, khoản 4, khoản 5 và khoản 7 Điều 16 quy định căn cứ tính thuế

“1. Căn cứ tính thuế thu nhập từ chuyển nhượng bất động sản là thu nhập tính thuế và thuế suất.

2. Thu nhập tính thuế được xác định bằng thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản trừ đi các khoản lỗ của hoạt động chuyển nhượng bất động sản được chuyển lỗ theo quy định (nếu có).

3. Thu nhập chịu thuế từ chuyển nhượng bất động sản được xác định bằng doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản trừ đi chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản (bao gồm: Giá vốn của bất động sản và các khoản chi phí được trừ liên quan đến hoạt động chuyển nhượng bất động sản) quy định tại Điều 17 của Nghị định này.

4. Thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản là 20%.

5. Số thuế thu nhập doanh nghiệp trong kỳ tính thuế đối với hoạt động chuyển nhượng bất động sản bằng thu nhập tính thuế từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản nhân với thuế suất 20%.

…

7. Trường hợp cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền bán đấu giá bất động sản, tài sản khác là tài sản bảo đảm thi hành án thì số tiền thu được thực hiện theo quy định của pháp luật về kê biên, đấu giá để bảo đảm thi hành án. Tổ chức bán đấu giá bất động sản, tài sản khác thực hiện kê khai, khấu trừ tiền thuế từ chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác nộp vào ngân sách nhà nước. Trên các chứng từ ghi rõ kê khai, nộp thuế về bán tài sản đảm bảo thi hành án.

Trường hợp cơ quan thi hành án hoặc tổ chức có thẩm quyền chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác là tài sản đảm bảo thi hành án nếu không xác định được giá vốn của bất động sản, tài sản khác thì giá vốn được xác định bằng số tiền nợ phải trả nợ theo quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền để thi hành án cộng với các khoản chi phí phát sinh khi chuyển nhượng bất động sản, tài sản khác nếu có hóa đơn chứng từ hợp pháp.”

+ Tại khoản 1 Điều 17 quy định doanh thu, chi phí được trừ từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản:

“1. Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản

a) Doanh thu từ hoạt động chuyển nhượng bất động sản được xác định theo giá thực tế chuyển nhượng bất động sản theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản phù hợp với quy định của pháp luật (bao gồm cả các khoản phụ thu và phí thu thêm nếu có).

Trường hợp giá chuyển quyền sử dụng đất theo hợp đồng chuyển nhượng, mua bán bất động sản thấp hơn giá đất tại bảng giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản thì tính theo giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định tại thời điểm ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản;

b) Thời điểm xác định doanh thu tính thuế là thời điểm bên bán bàn giao bất động sản cho bên mua, không phụ thuộc việc bên mua đã đăng ký quyền sở hữu tài sản, quyền sử dụng đất, xác lập quyền sử dụng đất tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền;

…

d) Doanh thu để tính thu nhập chịu thuế trong một số trường hợp được xác định như sau:

…

d3) Trường hợp chuyển quyền sử dụng đất là tài sản kê biên bảo đảm thi hành án thì doanh thu để tính thu nhập chịu thuế là giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất do các bên đương sự thỏa thuận hoặc giá do Hội đồng định giá xác định.

Việc xác định doanh thu đối với các trường hợp nêu tại điểm d phải đảm bảo các nguyên tắc nêu tại các điểm a, b và c khoản này.

…”

- Căn cứ điểm g khoản 5 Điều 7 Nghị định 126/2020/NĐ-CP của Chính Phủ quy định về hồ sơ khai thuế:

 “5. Tổ chức, cá nhân thực hiện khai thuế thay, nộp thuế thay cho người nộp thuế phải có trách nhiệm thực hiện đầy đủ các quy định về khai thuế, nộp thuế như quy định đối với người nộp thuế tại Nghị định này, bao gồm:

...

g) Bên mua bất động sản mà trong hợp đồng chuyển nhượng bất động sản có thoả thuận bên mua là người nộp thuế thay cho bên bán (trừ trường hợp được miễn thuế, không phải nộp thuế hoặc tạm thời chưa phải nộp thuế); bên thứ ba có liên quan được phép bán tài sản của cá nhân theo quy định của pháp luật thì bên mua, bên thứ ba có trách nhiệm khai thuế thay, nộp thuế thay cho cá nhân theo quy định.

...”

Căn quy định nêu trên, Thuế tỉnh Tây Ninh chưa có đủ cơ sở để xác định số thuế Công ty Cổ phần đầu tư M.O phải nộp liên quan đến bán tài sản đảm bảo tiền vay theo nội dung công văn số 366/ THADS-KV3 ngày 23/4 2026 của Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 3 tỉnh Tây Ninh. Thuế tỉnh Tây Ninh hướng dẫn về nghĩa vụ thuế phát sinh liên quan đến việc xử lý tài sản đảm bảo tiền vay theo nguyên tắc sau:

1. Về hóa đơn

Phòng Thi hành án dân sự Khu vực 3 tỉnh Tây Ninh không thuộc đối tượng nộp thuế GTGT theo phương pháp khấu trừ, thực hiện bán đấu giá tài sản bảo đảm tiền vay để trả nợ khoản vay có bảo đảm thì thuộc trường hợp được cơ quan thuế cấp hóa đơn điện tử có mã của cơ quan thuế theo từng lần phát sinh để giao cho người mua được tài sản bán đấu giá, nội dung quy định về cấp và kê khai xác định nghĩa vụ thuế thực hiện theo quy định tại khoản 10 Điều 1 Nghị định số 70/2025/NĐ-CP.

2. Về thuế GTGT

Hoạt động bán đấu giá tài sản đảm bảo của phòng Thi hành án dân sự Khu vực 4 là hoạt động chuyển nhượng bất động sản, phòng Thi hành án dân sự Khu vực 4 thực hiện việc kê khai, khấu trừ, nộp thuế GTGT, thuế TNDN thay theo quy định. Giá tính thuế GTGT đối với bán tài sản đảm bảo là giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng, mức thuế suất áp dụng theo hướng dẫn tại khoản 3 Điều 9 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15:

- Giá tính thuế GTGT:

+ Đối với bất động sản căn cứ theo quy định tại điểm h khoản 1 điều 7 Luật Thuế giá trị gia tăng số 48/2024/QH15: giá bán bất động sản chưa có thuế giá trị gia tăng trừ (-) tiền sử dụng đất hoặc tiền thuê đất nộp ngân sách nhà nước (giá đất được trừ);

+ Đối với tài sản trên đất, giá bán chưa có thuế giá trị gia tăng.

- Thuế suất thuế GTGT 10%.

- Thuế TNDN: Thuế suất thuế TNDN 20% thực hiện theo hướng dẫn tại Điều 15, Điều 16, Điều 17 Nghị định số 320/2025/NĐ-CP ngày 15/12/2025 của Chính phủ.

Thuế tỉnh Tây Ninh trả lời cho Phòng Thi hành án dân sự khu vực 3 tỉnh Tây Ninh được biết và thực hiện theo đúng quy định./.